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越秀天瀛：荔湾区的经济型河景房选择

项目概述

越秀天瀛是位于广州市荔湾区的一个住宅项目，由知名国企越秀地产开发。该项目于2021年4月通过竞拍获得土地使用权，成交总价达25.81亿元人民币，楼面价为每平方米26,641元。尽管当时的拿地价格较高，但目前项目的售价却远低于预期，甚至接近了拿地成本价，这反映了市场环境的变化和开发商面临的销售压力。

区位优势与交通配套

越秀天瀛虽然地理位置上并不直接靠近白鹅潭CBD，但它位于海龙科创区，距离广钢新城约3公里，提供了相对较低的价格优势。交通方面，项目最近的地铁站是广佛线龙溪站，直线距离约为1.9公里，步行较为不便，但项目附近设有公交总站，可方便接驳至地铁站。自驾出行则可通过花地大道、环城高速等干线快速到达老荔湾、越秀及珠江新城等地。

教育资源

小区自建有一所9班制幼儿园，而小学教育需依靠周边学校进行摇号入学，包括康有为纪念小学海中学校、何香凝纪念学校等。中学阶段则对口广州市真光中学初中部等重点中学。教育资源丰富，但具体能否入读还需根据当年的招生政策和摇号情况来决定。

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生活配套

生活设施方面，越秀天瀛自带约8000平米的商业街，满足业主日常购物需求。大型商业中心如花地湾商圈、广钢商圈等则需要前往稍远的地方。社区内部规划有约1.4万平米的美学园林，并且北邻一个约7700平米的公园，增加了居住的舒适度和休闲空间。医疗设施方面，周边几公里内有多家三甲医院可供选择。

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户型设计与社区规划

越秀天瀛的设计强调高使用率和江景视野，80%的户型可以欣赏到花地河的美景。户型面积从87㎡到125㎡不等，均采用了“N+1”创意空间设计，以适应刚需和改善型购房者的需求。社区整体容积率为3.5，绿化率达到40%，并拥有宽敞的楼间距，确保了良好的采光和通风条件。

优缺点总结

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优点：

价格竞争力强：作为荔湾区最便宜的新房之一，对于预算有限但希望留在市区的购房者来说是一个不错的选择。

景观资源：大多数户型能够享受花地河的优美景观。

设计合理：高实用率的户型设计，适合家庭居住。

品牌保障：由越秀地产开发，具有较高的信誉度和物业管理水平。

缺点：

公共交通不便：离最近的地铁站有一定距离，依赖公交接驳。

城市界面待提升：周围被城中村、工厂和花卉园地包围，短期内城市面貌难以大幅改善。

教育资源不确定性：由于周边学校的学位分配存在不确定性，对于重视教育资源的家庭来说可能是个挑战。

综上所述，越秀天瀛以其独特的价格优势和江景特色，在市场上占据了一席之地。然而，考虑到其交通便捷性和周边环境的局限性，潜在买家应仔细评估自身的实际需求和未来的生活便利性。

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