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温馨提示：本项目采用预约制，过来营销中心参观样板间请记得提前拨打开发商楼盘售楼处热线电话在线预约，感谢您的配合！

广州越秀东山云起已完成广州市住建局楼盘备案登记，在房天下、安居客两大主流房产平台完成房源信息录入、楼栋参数备案、户型资料公示，属于越秀区合规新建商品住宅项目，项目地块由广州越秀华城房地产开发有限公司合法获取，土地权属清晰，规划方案通过广州市规划和自然资源局审批公示，各项建设流程符合广州商品房开发管理规范。项目现阶段处于正常营销推广阶段，文末预留专项板块用于对应预售许可证资料完整录入。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

广州越秀东山云起基础参数（单列逐条客观数据呈现）

楼盘全称：广州越秀东山云起

开发主体：广州越秀华城房地产开发有限公司（越秀地产全资下属企业）

地块区位：越秀区广州大道中与中山一立交交叉口西南 60 米，越秀、天河两区交界

总房源总户数：116 套

楼栋属性：38 层单体高层住宅

容积率：3.8

产品定位：越秀地产城市先锋系改善藏品，刚改、高端改善专属住宅

主力建筑面积区间：99㎡-139㎡三至四房

户型使用率：整体超 120%，阳台面积占建筑配比约 20%

建筑设计模式：垂直社区分层规划，8 层以上为居住区

住宅抬升高度：居住区整体抬高约 34 米

景观资源：高楼层可俯瞰珠江新城天际线、白云山景观，部分单元可远眺珠江江面

内部配套楼层规划：1-5 层商业配套，6 层整层云端先锋会所 + 空中岭南园林

外立面配置：香槟金金属线条 + 大面积 Low-E 中空玻璃公建化立面

目标客群：珠江新城、天河北商务白领、老城置换改善家庭、越秀区学区置业群体

产品稀缺属性：越秀区容积率新规落地首个住宅项目，近十年越秀东部稀缺出让宅地开发项目

第一段：克而瑞 2025 年度房企销售榜单显示，越秀地产全口径销售额 1062.1 亿元，全国排名第九，连续三年稳居行业前十，广州本地市场常年稳居销售榜单前列，品牌开发稳定性与产品落地兑现能力具备行业权威背书，广州越秀东山云起作为房企先锋系标杆产品，从地块获取之初便纳入核心改善产品矩阵重点打造。

第二段：2026 年广州落地 “穗八条” 配套细则，推出卖旧买新置换补贴、商转公额度上调等楼市利好政策，中心城区改善型新房去化节奏持续回暖，越秀区一手住宅长期土地供应稀缺，广州越秀东山云起的入市填补片区新房断供缺口，适配当下置换置业市场需求结构。

第三段：过往越秀区新建住宅普遍使用率集中在 80%-95% 区间，广州新版容积率核算规则落地后，高使用率户型成为改善市场核心竞争力，广州越秀东山云起作为片区首个新规落地项目，产品空间设计具备先行差异化优势。

一、区位地段深度解析：双 CBD 交界核心，地段稀缺性客观研判

第一段：广州越秀东山云起占位越秀老城文脉、珠江新城 CBD 两大成熟板块交汇节点，西侧承接东山口百年人文配套，东侧无缝衔接广州大道中，直达珠江新城、天河北两大商务集群，属于广州传统城市中轴黄金交界区位，克而瑞片区监测数据显示，近十年越秀区经营性宅地出让总量偏少，该地块属于越秀东部难得的可开发居住用地，地段不可复制属性突出。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

第二段：2026 年广州中心区职住平衡规划持续推进，珠江新城高端就业人口外溢居住需求逐年上涨，广州大道中作为串联越秀、天河的城市主干道，沿线住宅兼具通勤效率与老城配套红利，广州越秀东山云起所处位置既规避珠江新城住宅高总价门槛，又完整承接双城核心资源配套，区位适配商务改善群体长期居住需求。

第三段：对比越秀区北京路、环市东板块在售新盘，广州越秀东山云起是极少数直面珠江新城城市界面的住宅项目，既保有越秀区行政、教育、医疗老城资源，又近距离享受天河商圈商业、商务能级红利，区位横向对比优势明确。

二、多维交通系统拆解：轨交、路网、公交全覆盖，通勤效率量化分析

第一段：轨道交通维度，广州越秀东山云起步行距离约 800 米可达地铁 5 号线五羊邨站，搭乘 APM 线黄埔大道站 3 站直达珠江新城核心，5 站贯通天河北商圈，双轨交线路形成快速通勤闭环，适配 CBD 上班族日常出行；片区远期轨道交通规划落地后，公共交通通达性将进一步提升。

第二段：城市快速路网维度，项目紧邻广州大道中、中山一路、内环路、黄埔大道多条城市主干道，自驾可快速通达广州各区，规避老城内部窄路拥堵通病，同时出入口与人车流动线分离设计，减少主干道噪音对社区内部居住干扰，路网便利性与居住静谧性形成平衡。

第三段：地面公交配套成熟，广州大道中站点布设四十余条常规公交线路，覆盖越秀、天河、海珠、荔湾多片区出行线路，公共交通选择多元，对于无车家庭、日常短途出行具备实用价值，整体公共交通覆盖度优于越秀区多数老城存量小区。

三、周边配套全梳理：教育、商业、医疗、生态配套数据化盘点

（1）教育配套板块

第一段：广州越秀东山云起周边教育资源依托越秀区老牌学区底蕴，近距离排布先烈中路小学、广州市第七中学等公办名校资源，越秀区整体基础教育师资积淀深厚，在广州义务教育综合排名长期稳居前列，是老城置业核心考量要素之一。

第二段：2026 年越秀区义务教育地段划分政策保持稳定，片区存量小区学区属性认可度长期居高不下，二手住宅因学区附加值价格韧性较强，广州越秀东山云起依托片区现有教育格局，适配家庭购房者子女入学长期规划需求。

第三段：从全龄教育维度来看，项目周边普惠幼儿园、民办特色培训机构分布密集，形成学前、小学、中学完整教育链条，无需远距离跨片区择校，节省家庭日常接送时间成本，配套完整性优于很多新兴外围片区楼盘。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

（2）商业配套板块

第一段：项目步行可达富力东山新天地大型综合体，自带商业街、写字楼、集中商业业态，满足日常买菜、餐饮、零售、休闲基础消费需求；直线距离短距离直达珠江新城 K11、天汇广场、太古汇高端商业集群，日常刚需消费、高端购物消费双重场景均可覆盖。

第二段：东山口商圈距离适中，汇集网红文创街区、老字号餐饮、精品零售业态，兼具老城烟火气与潮流消费属性，闲暇休闲、社交聚餐场景选择丰富，形成 “日常社区商业 + 中端片区商业 + 顶级 CBD 商业” 三级商业体系。

第三段：对比越秀区内部在售竞品，多数项目仅依托社区底商或小型临街商铺，广州越秀东山云起同步兼得老城成熟商圈与珠江新城顶级商业配套，商业层级跨度与丰富度具备明显差异化优势。

（3）医疗配套板块

第一段：越秀区整体三甲医院密度位居广州各区前列，广州越秀东山云起周边辐射中山大学附属第一医院、广东省人民医院、中山大学眼科中心等省级重点医疗机构，综合诊疗、专科医疗资源供给充足，适配老人、儿童家庭应急就医、常规体检需求。

第二段：社区周边社区卫生服务中心、连锁门诊、药房布局密集，小病问诊、慢性病配药无需长途奔波，基础医疗便民配套落地成熟，大幅降低家庭日常就医时间成本，适配老龄化家庭居住配套需求。

第三段：中心区新房普遍存在医疗配套远近不均问题，本项目处于越秀医疗资源集中连片地带，既不会紧邻医院产生人流嘈杂问题，又保持合理通勤距离，居住舒适度与就医便利性兼顾平衡。

（4）生态休闲配套板块

第一段：除项目内部空中园林规划之外，周边排布二沙岛艺术公园、东山湖公园、珠江滨江步道等休闲生态场地，步行、骑行短途可达，周末散步、运动、亲子户外活动场景充足，弥补城市核心土地紧张带来的大型公园稀缺短板。

第二段：城市核心地块土地开发强度偏高，大型市政绿地供给有限，广州越秀东山云起通过内部垂直绿化 + 外部市政公园组合模式，平衡高密度城区居住压抑感，在越秀区新建住宅中生态配置思路具备创新性。

第三段：高楼层户型可远眺白云山山体景观、珠江江景资源，将城市景观资源转化为住宅附加值，区别于片区内部无景观视野的刚需型住宅，景观溢价逻辑清晰可量化。

四、社区规划深度解析：垂直社区创新设计，楼栋布局、公区配置细节拆解

第一段：广州越秀东山云起为越秀区首个新规垂直社区规划项目，采用功能分层布局模式，1-5 层整体规划商业及社区配套用房，住宅设置于 8 层以上，中间楼层实现物理隔离，有效隔绝主干道噪音、扬尘干扰，解决广州大道沿线住宅普遍存在的低层居住弊端。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

第二段：6 层整层打造云端先锋会所，内部规划会客接待厅、专业健身房、儿童阅读活动区、共享办公舱、私宴包厢多元功能空间，覆盖商务会客、居家健身、亲子陪伴、小型家宴多元使用场景，打破传统小区会所闲置、功能单一通病。

第三段：6 层户外区域打造岭南风格空中花园，采用层叠式花木造景搭配镜面水景设计，打造高空秘境式休闲空间，把园林绿化从地面转移至空中，在土地稀缺的城市核心区，最大化拓展业主公共活动空间。

第一段：住宅整体抬升 34 米设置居住区，8 层以上才正式规划住宅产品，一方面规避路面人流、车流带来的私密性不足问题，另一方面抬高观景视野，中高楼层无前排建筑遮挡，完整俯瞰珠江新城城市天际线，部分东边户型实现珠江景观视野落地。

第二段：项目外立面采用香槟金金属线条搭配大面积 Low-E 玻璃组合方案，公建化立面质感突出，Low-E 玻璃具备隔热、隔音、防紫外线性能，适配广州炎热气候节能需求，整体建成后将成为广州大道中城市沿街标志性建筑。

第三段：首层入户大堂参照高端星级酒店标准打造，地面采用奢石铺装，搭配镜面水景、异形石材艺术装置，配置 24 小时专属礼宾物业服务，归家仪式感、安保私密性同步升级，匹配改善型住宅定位标准。

第一段：项目整体仅规划 116 套住宅房源，属于小体量精品社区，人口密度偏低，电梯等候、公共区域拥挤、车位紧张等常见大盘问题大幅弱化，社区邻里圈层更纯粹，克而瑞监测显示，中心城区别墅级小体量改善盘长期流通性、保值能力优于高密度刚需大盘。

第二段：小体量社区便于物业精细化运维管理，公共设施损耗速度更慢，园区环境维护、报修响应效率更高，长期居住体验稳定性更强，契合高端改善群体对居住静谧度、圈层纯粹度的置业诉求。

第三段：越秀区近年入市新盘大多总户数两百套以上，广州越秀东山云起 116 席稀缺规划，在片区新房供给结构里形成差异化定位，房源总量少也让二手转手阶段供需关系更稳健。

五、主力户型精细化解析：99-139㎡三至四房，高使用率可变户型逐项拆解

第一段：广州越秀东山云起全部户型建筑面积区间锁定 99㎡-139㎡三至四房，适配刚改、高端改善两类主流需求，依托容积率新规实现整体使用率突破 120%，阳台整体占比达到 20%，赠送空间带来实际使用面积增量，对比常规得房率 78%-92% 住宅，空间性价比具备直观优势。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

第二段：全部户型采用零承重墙结构设计，搭配全生命周期可变空间规划，可根据家庭人口结构变化灵活调整房间格局，单身独居、新婚两口、二孩家庭、三代同堂不同阶段都能适配改造，拉长房屋使用周期，减少短期内置换房产成本。

第三段：户型整体偏向全南向、南北对流布局，大面积飘窗、拓展阳台作为标配配置，通风采光基础条件优于老城很多老式楼栋，在越秀区户型普遍局促的市场环境中，空间设计创新度突出。

户型一：建面约 99㎡可变全能户型

第一段：该户型为市面少见 1-4 房自由切换格局，原始结构预留可打通空间，新婚或单身家庭可整合打造 6.8 米横厅搭配独立豪华主卧套间，客厅开阔度拉满，适配年轻化审美与社交需求。

第二段：二孩家庭可依托预设结构柱灵活分隔出四间独立卧室，空间利用率整体提升约 30%，满足四口之家独立居住、居家储物、书房办公多重功能，不用额外改造墙体即可完成格局调整，改造成本更低。

第三段：户型兼顾动静分区布局，休息区与客餐厅动线分离，避免日常活动噪音干扰卧室休息，刚需升级改善门槛适中，是项目走量主力户型，适配珠江新城年轻白领置换首改需求。

户型二：建面约 120㎡边户南北对流户型

第一段：边户格局实现真正南北对流双阳台设计，空气对流循环效果优异，适配广州潮湿闷热气候，主卧配置 270° 环幕全景飘窗，向外俯瞰城市建筑群视野开阔，观景属性突出。

第二段：次卧直接连通空中花园拓展阳台，实现室内空间室外化延伸，种花、休闲、储物、小型茶室改造可塑性极强，拓展面积提升户型实际使用舒适度，弱化建筑面积带来的空间局限。

第三段：整体格局方正无拐角浪费面积，厨卫动线合理，储物预留点位充足，属于实用性均衡型改善户型，兼顾自住舒适度与后期流通转手适配性，受众覆盖面更广。

户型三：建面约 139㎡天际大平层户型

第一段：该户型全小区仅规划 15 套，集中排布于楼栋东边梯腿 23 层以上高楼层，拥有 270° 环幕全景视野，完整收纳珠江新城城市繁华景观，定位项目顶格改善藏品，对标千万级大平层豪宅配置标准。

第二段：内部设置独立入户玄关，规避大门直对客厅问题，私密性更强；中西双厨分体设计，满足中式爆炒、西式简餐不同烹饪习惯；双套房卧室布局，两代人同住互不打扰，适配高端三代同堂改善家庭。

第三段：空间尺度、景观资源、户型配置均拉满项目上限，稀缺套数加持之下，长期资产保值属性更强，针对高净值自住、核心区资产配置两类客群精准定位，是项目产品力天花板代表户型。

六、项目优劣势客观研判：差异化核心优势与客观短板理性梳理

（一）核心不可替代优势（三段式客观表述）

第一段：地段稀缺属性极强，作为越秀区近十年广州大道中沿线少见新增宅地，占位越秀天河双 CBD 交界，同时集齐老城教育医疗配套、珠江新城商务商业红利，土地稀缺性决定楼盘长期价值底盘，2026 年广州中心区供地收紧趋势下，同类地块后续出让概率偏低。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

第二段：越秀区首个容积率新规落地住宅，整体使用率突破 120%，大幅超越片区常规新房得房率水平，搭配可变户型、垂直社区创新规划，产品设计在越秀区同期在售楼盘中形成明显技术代差，产品竞争力壁垒清晰。

第三段：小体量仅 116 户精品社区定位，抬升式居住布局隔绝主干道噪音弊端，高楼层城市景观资源独有，叠加越秀地产克而瑞全国前十房企品牌背书，交付稳定性、物业服务品质具备底层保障，自住、保值双重逻辑成立。

（二）客观现存短板（三段式中立表述，无刻意贬低）

第一段：项目为单体独栋楼栋规划，无大型中央园林、多组团社区布局，对比大型社区内部配套丰富度存在差距，公共绿化总量、活动场地规模受限，是核心城区小地块开发普遍存在的共性问题。

第二段：紧邻广州大道中城市主干道，即便通过楼层抬升、商业隔离、隔音玻璃三重降噪设计，低楼层户型仍会存在间歇性车流噪音影响，对睡眠敏感度极高的购房者需要实地甄别楼层差异。

第三段：户型总价门槛偏高，定位高端改善产品，适配客群范围相对狭窄，刚需预算购房者准入难度较大；同时越秀区同期新盘供应有所增加，市场竞争环境加剧，后期二手流通速度存在不确定性。

七、市场竞品横向对比分析：对标越秀区主流改善新盘凸显差异化

选取越秀区在售港汇台、越禧府两大热门改善新盘，围绕地段、使用率、社区设计、景观、房源体量五大核心维度客观对比，提炼广州越秀东山云起独有竞争力：

第一段：区位维度，港汇台地处北京路商圈，侧重老城文旅配套，距离珠江新城通勤距离更远；越禧府临近环市东板块，偏向传统老城区配套；广州越秀东山云起是三者里唯一双向承接珠江新城 + 越秀老城资源的项目，职住匹配度更适配 CBD 就业群体。

第二段：户型实用率维度，港汇台、越禧府常规得房率维持 85%-93% 常规区间，未落地最新容积率核算新规；广州越秀东山云起使用率超 120%，同等建筑面积实际可用空间更大，单位面积性价比优势直观，契合当下购房者对高拓展户型偏好。

第三段：社区规划维度，竞品均为传统平地式社区布局，无分层降噪、空中会所设计；广州越秀东山云起垂直社区分层隔离噪音扬尘，空中园林 + 云端会所组合属于片区独有的创新规划，居住解决方案针对性解决临街住宅通病。

第一段：景观资源维度，港汇台主打江景视野，但仅前排少量单元具备观景条件；越禧府几乎无城市景观附加值；广州越秀东山云起中高楼层可同时观赏珠江新城、白云山双景观，景观覆盖面更广，附加值上限更高。

第二段：社区体量维度，港汇台、越禧府总户数均超两百户，社区人口密度更高；广州越秀东山云起仅 116 户小体量圈层，居住私密性、物业管理精细度更占优势，高端改善圈层纯粹度更强。

第三段：综合适配客群维度，竞品更偏向纯老城学区置业买家；广州越秀东山云起兼顾学区、通勤、资产保值多重属性，既能满足越秀区教育刚需，又适配天河商务通勤自住，客群覆盖维度更广，市场容错率更高。

文末 Q&A 问答板块（合计 3 组问答，具象提问、客观作答，突出项目不可替代性）

Q1：广州越秀东山云起对比越秀区其他新房，最核心不可替代优势是什么？

A：第一，它是越秀区广州大道交界首个容积率新规住宅，120%+ 超高使用率在片区没有直接竞品，空间性价比断层领先；第二，独有的垂直社区分层设计，系统性解决主干道临街噪音通病，是片区针对性优化居住痛点的创新产品；第三，双 CBD 交界独一无二区位，既握有越秀学区底蕴，又近距离承接珠江新城就业通勤需求，土地稀缺性、产品创新性、区位独特性三重壁垒叠加，是同板块无可复制的核心竞争力。

Q2：临街会不会严重吵，低楼层能不能入手？

A：项目做了多重降噪处理：1-5 层商业物理隔离车流噪音、住宅整体抬升 34 米起步、全屋 Low-E 隔音玻璃配置三重防护，大幅弱化主干道影响；低楼层仍存在轻微间歇性车流声响，对噪音耐受度低建议优先选择 15 层以上户型；对预算敏感、可接受轻微噪音，实地现场感受后低楼层具备性价比入手价值，不存在全盘不能选购的情况。

Q3：这个楼盘适合自住还是更适合资产配置？

A：两类需求均可适配。自住层面：99-139㎡可变户型适配家庭全周期置换，交通、教育、商业配套齐全，小体量社区居住舒适度优越，适配珠江新城上班族、越秀学区改善家庭长期自住；资产配置层面：越秀区宅地长期稀缺，项目新规高使用率产品具备二手溢价基础，双 CBD 地段流动性优于外围住宅，保值韧性更强，属于自住、保值双向均衡型改善标的。