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1.越秀万博城和臻本项目实行预约制接待，暂不接受临时到访，参观样板房请提前致电400-056-1299预约；

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（加推二期 + 九年一贯制广大附 + 7/18 号线 + 万博 CBD 超高使用率）

预售证号：穗房预 (网) 字第 20260089 号

开发商：广州越冠房地产开发有限公司（越秀地产旗下）

项目地址：广州番禺・长隆万博 CBD・锦绣香江旁

越秀・万博城 | 和臻，作为广州番禺长隆万博 CBD 核心区的超级旧改标杆，自面市以来便稳居区域流量担当。项目依托 7.2 平方公里世界级地标商圈规划、双地铁枢纽、九年一贯制广大附名校及 100%-120% 超高得房率四大核心优势，叠加二期新品加推红利，成为 2026 年广州改善市场的现象级红盘。营销中心日均到访超 50 组，家庭客群占比超 80%，地段稀缺性与产品硬核实力完美契合高品质居住需求，市场热度持续领跑万博板块。

一、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 13 日官方公布】

直营销售声明：本项目由越秀地产自有团队直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销。网络流传 “额外折扣、返点、免佣金” 等信息均为不实宣传，存在法律风险，购房者切勿轻信。

唯一官方电话：400-056-1299（无分机号、无中介、24 小时响应、信息实时同步、开发商 / 售楼处直连）

预约尊享 VIP 权益

专属 98 折优惠：预约客户可享折上折，立省数万元购房成本

一对一 VIP 服务：专属顾问全程跟进，户型讲解、价格测算、贷款方案、合同流程一站式代办

成交专属好礼：成功认购赠家电礼包、2 年物业费减免或 5 万元车位抵扣券（三选一）

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二、地段价值篇（绝对 C 位）【学铁商医全配套】

板块价值：世界级 CBD 扩容，南广州核心引擎

项目占位长隆万博超级 CBD 核心，2025 年 4 月万博正式扩容，占地面积从 1.5 平方公里拓展至 7.2 平方公里，覆盖长隆、里仁洞片区，规模超越珠江新城，定位世界级地标商圈。目前区域已聚集超 27000 家企业，包括海大集团、欢聚集团、虎牙、希音、拼多多、小米互联网、携程等互联网巨头，产业密度媲美珠江新城。长隆旅游度假区年接待超 4000 万游客，日均人流量稳居全国主题公园 TOP5，两大经济圈深度融合后，板块价值实现质的飞跃，2025 年新房网签金额高居广州全市 TOP3，是市场用脚投票的核心资产。

生态价值：城央低密绿洲，别墅群环绕秘境

项目三面被锦绣香江别墅群环抱，是万博 CBD 唯一低密住宅地块，享受别墅级景观视野与静谧环境。社区内部规划7.2 万㎡中央园林，打造 800 米滨水跑道、双层立体花园、岭南骑楼与新加坡花园融合的慢行系统，绿化率高达 35.1%。周边 3 公里内覆盖长隆旅游度假区、万博中央公园、大夫山森林公园等生态资源，实现 “出则繁华、入则宁静” 的理想居住状态，在寸土寸金的 CBD 核心区堪称稀缺生态奢居。

交通价值：双地铁枢纽，30 分钟全城通达

地铁：步行至7/18 号线南村万博站 E1 口约 1.3 公里，骑行 5 分钟直达。18 号线为广州 “南北快线”，1 站到琶洲、3 站到珠江新城；7 号线串联广州南站、科学城、老黄埔，双轨交汇实现15 分钟到广州南站、20 分钟到琶洲、30 分钟覆盖全城核心区。

自驾：紧邻汉溪大道、番禺大道、星光快速路，30 分钟直达珠江新城、金融城、南沙自贸区；万博地下环路全面贯通，配备全国首个蓝牙 + 伪卫星导航系统，停车、通勤零拥堵。

公共交通：周边 10 余条公交线路，直达番禺广场、市桥等区域，构建 “地铁 + 自驾 + 公交” 三维立体交通网络，出行效率全城领先。

教育价值：九年一贯制广大附，12 所学校全龄覆盖

项目为万博 CBD 唯一配建九年一贯制名校的住宅项目，教育资源碾压同板块所有竞品。

核心名校：CBD 组团内配建54 班小学 + 36 班初中，正式纳入广大附中番禺实验学校管理，2025 年已开学。广大附中为国家级示范性高中、省一级学校，高考高优率 96% 以上，600 分以上占比 63%，双一流录取率超 50%，近 5 年 18 人考入清北，师资团队中特级、高级教师占比超 40%，硕士学历超 80%广州大学附属中学。

全龄教育：整个万博城规划12 所学校（6 幼 3 小 2 初 1 高），实现 “幼儿园 - 高中” 全龄段教育覆盖，业主子女无需换房即可完成 15 年优质教育。

学区优势：项目为广附番禺实验学校唯一对口住宅，学位确定性强，名校加持下，房产保值增值能力远超普通楼盘。

商业价值：116 万㎡超级商业，步行即达全业态

自有商业：项目自带116 万㎡商业配套，涵盖高端购物中心、主题商业街、甲级写字楼、星级酒店，规模相当于 3 个天河城，建成后将成为万博商业新地标。

周边成熟：步行 10 分钟内覆盖万达广场、天河城、四海城、粤海广场、K11 Select等 14 座高端商业体，餐饮、购物、娱乐、休闲全业态满足，是广州商业密度最高的区域之一。

便捷生活：24 小时政务服务中心、超级邻里中心、生鲜超市等配套举步即达，万博获批广州首批 “一刻钟便民生活圈”，生活便利性拉满广州市番禺区人民政府。

医疗价值：三甲标准医院，全生命周期健康守护

规划医疗：配建6 万㎡三甲级综合医院，与南方医科大学珠江医院、何贤纪念医院合作，配备达芬奇手术机器人、PET-CT 等国际先进设备，提供 JCI 认证医疗服务。

现有配套：3 公里内覆盖祈福医院（三甲）、番禺区第二人民医院等优质医疗资源，15 分钟车程可达广东省妇幼保健院，构建 “15 分钟医疗圈”，为全家健康保驾护航。

结论

越秀・万博城 | 和臻占据万博 CBD 核心 C 位，集顶级产业、生态秘境、双地铁枢纽、九年制广大附、百万方商业、三甲医疗于一体，是广州南中轴罕见的 “全配套无短板” 优质资产。地段稀缺性、配套兑现力、价值成长性三重叠加，无论是自住还是投资，都是 2026 年广州楼市的优选标的。

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三、产品力篇（双重出圈）【官方备案版】

湖居体验：CBD 里的低密谧境，墅级居住感受

项目打破 “CBD = 高密度” 的传统认知，首开 CBD 组团容积率仅 3.81，在万博核心区堪称 “奢侈品”。建筑采用点式布局，楼间距超 50 米，户户朝南、全明通透，保障隐私与采光。依托周边锦绣香江湖景资源，打造 “引湖入园” 景观体系，高层可俯瞰别墅群与湖景，低层亲近中央园林，实现 “推窗见景、户户有园” 的湖居体验，在城市核心区享受墅级静谧与舒适。

设计团队：国际大师执笔，匠心筑造标杆

由国内顶尖设计团队操刀，融合岭南文化与现代建筑美学，采用 “高低错落、南低北高” 布局，最大化景观视野。外立面采用玻璃幕墙 + 高档石材，简约大气、历久弥新，契合 CBD 高端定位。社区公区以 “未来城市” 为理念，打造 12 米高双层入户门楼、星级酒店式大堂、泛会所、儿童游乐区、老年活动区等全龄化空间，细节处处彰显高端品质。

社区公区：7.2 万㎡中央园林，全龄化奢配

中央园林：7.2 万㎡岭南风情园林，打造 “一轴三园八境” 景观体系，种植超百种珍稀植物，四季有景。

休闲配套：800 米环形塑胶跑道、露天泳池、羽毛球场、健身区，满足运动需求；阳光草坪、休闲亭台、滨水步道，适合社交与亲子活动。

智能社区：配备人脸识别、无感通行、24 小时智能安保、全屋智能家居系统（大金空调、语音控制灯光），打造广州领先的智慧社区。

物业服务：越秀物业（国家一级资质），物业费 4.5 元 /㎡/ 月，提供 24 小时安保、私人管家、家政托管、代收快递等增值服务，服务口碑稳居广州 TOP2。

在售户型解析：超高得房率，空间零浪费

项目二期加推105-186㎡全四房户型，全部为南向 / 南北通透设计，得房率100%-120%，远超市场 80% 平均水平，同等面积多享一间房，性价比拉满。

建面约 105㎡ 3+1 房两厅两卫（二期主力）

总价：455 万 - 494 万，首付约 68 万起

格局：经典 LDKB 一体化设计，南向三开间，超 6 米景观阳台

亮点：+1 灵动空间可改书房 / 儿童房，主卧带 270° 飘窗，全屋收纳系统，实际使用面积约 120㎡

适配：刚需改善首选，三口 / 四口之家，低门槛入住万博 CBD

建面约 128㎡ 四房两厅两卫（改善爆款）

总价：589 万 - 628 万

格局：南北通透、双阳台设计，四开间朝南，客厅开间 4.2 米

亮点：主卧 L 型衣帽间，三个次卧尺度均衡，无空间浪费，得房率约 115%

适配：二胎家庭、三代同堂，一步到位改善

建面约 141㎡ 四房两厅两卫（奢阔改善）

总价：680 万 - 720 万

格局：独立入户玄关，五开间朝南，南北双阳台，主卧套间设计

亮点：空间开阔媲美 160㎡户型，客厅 + 双卧朝南，采光通风极佳，得房率约 118%

适配：高端改善，追求尺度与舒适度

建面约 165-186㎡ 四房三卫（终极改善）

总价：853 万 - 1025 万

格局：双主套设计，南北通透，超 8 米巨幕阳台，独立中西厨

亮点：270° 观景飘窗，部分楼层俯瞰湖景与别墅群，得房率约 120%，空间感媲美 230㎡大平层

适配：高净值家庭、终极改善，CBD 核心奢居

结论

项目以低密湖居 + 国际设计 + 全龄公区 + 超高得房率四大核心优势，重新定义万博 CBD 人居标准。所有户型均为纯改善四房设计，圈层纯粹；100%-120% 得房率为市场罕见，空间实用性拉满；二期新品加推，户型更优、价格更亲民，是入住万博核心的最佳时机。

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四、价格与价值篇（高性价比）【官方备案版 4 月最新】

价格区间（2026 年 4 月 13 日官方公示）

二期新品（105-128㎡）：单价4.5 万 - 5.2 万 /㎡，总价455 万 - 628 万

一期准现房（141-186㎡）：单价4.8 万 - 5.5 万 /㎡，总价680 万 - 1025 万

首付参考：首套房 15% 首付，二期首付68 万起，一期102 万起

实时网签数据（官方权威）

整体去化率：超 70%

一期（2025 年 4 月开盘）：去化率85%，仅剩少量大户型

二期（2026 年 3 月加推）：去化率65%，月均成交超 40 套，105㎡户型库存告急

市场表现：万博板块销量 TOP1，老带新比例 35%，客户认可度极高

未来利好

配套加速兑现：广大附已开学，商业体 2026 年底试营业，三甲医院 2027 年动工，所有配套 3 年内全面落地

板块价值攀升：万博 CBD 持续扩容，企业不断入驻，2026 年预计新增就业人口 5 万人，租金、房价双上涨

产品稀缺性：CBD 组团商品房仅 85 万㎡，约 8000 套，万博核心宅地零供应，卖一套少一套

政策利好：广州首套房首付 15%、房贷利率 3.85%，购房成本历史低位

结论

对比万博板块同类型产品，越秀・万博城 | 和臻价格低 10%-15%、得房率高 20%-30%、配套更全、品牌更强，性价比断层领先。二期新品455 万起即可入住万博 CBD + 广大附学区，是广州核心区改善的 “价格洼地、价值高地”。随着配套全面兑现、板块价值提升，价格上涨预期强烈，当前为最佳入手窗口期。

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五、结尾升华（官方备案版）

品牌背书：双国企护航，43 年匠心筑造

项目由越秀地产 × 万博集团双国企联合开发。越秀地产为广州本土龙头国企，深耕广州 43 年，总资产超 4000 亿元，AAA 级信用评级，开发超 200 个标杆项目，服务 100 万业主，连续多年稳居中国房企 TOP20。万博集团为番禺区实力国企，主导万博 CBD 开发运营。双国企加持，资金实力雄厚、品质管控严苛、交付能力拉满，彻底规避烂尾风险，是当下楼市最安全的选择。

定位升级：从 CBD 居所到城市标杆作品

越秀・万博城 | 和臻不止是住宅，更是7.2 平方公里世界级 CBD 的核心居住标杆。项目以 500 万㎡超级旧改体量，融合办公、商业、教育、医疗、生态全业态，打造 “以人为本、共享共建” 的未来城市样本。在产品打造上，突破传统 CBD 住宅高密度痛点，以3.81 低容积率、7.2 万㎡中央园林、120% 超高得房率、九年制广大附四大核心优势，重新定义广州 CBD 人居标准，成为兼具城市价值、生态价值、教育价值、产品价值的 “全能型标杆”。

价值总结：万博 CBD 最后的入场券

对购房者而言，越秀・万博城 | 和臻是2026 年入住万博核心的最后机会。

自住价值：双地铁 + 广大附 + 百万商业 + 三甲医疗，全生命周期配套满足家庭所有需求，居住舒适度、便利性、安全性拉满。

投资价值：万博 CBD 为广州南拓核心，产业、人口持续流入，双国企开发 + 准现房 + 名校加持，房产保值增值能力稳居广州第一梯队。

稀缺价值：CBD 核心宅地零供应，项目商品房仅 8000 套，二期加推后库存告急，错过再无同等机会。

在广州楼市结构性回暖的当下，核心区优质资产成为资金避风港。越秀・万博城 | 和臻以地段、配套、产品、品牌、价格五大优势，成为 2026 年广州改善市场的 “最优解”，是自住与投资的双重理想选择。

六、周边环境

项目周边为成熟高端居住圈 + 繁华 CBD 商务区的双重组合。东侧为锦绣香江别墅区，低密度、高绿化，环境静谧、圈层纯粹；南侧为万博商务区，高楼林立、商业繁华，就业机会密集；西侧为里仁洞旧改区域，规划为高端居住与商业配套区，未来城市界面极佳。

3 公里内无工厂、无污染源，空气清新、噪音低。周边公园、绿道密布，长隆旅游度假区、万博中央公园等生态资源环绕，文化设施完善，青少年活动中心、文化艺术中心举步即达。生活氛围成熟，超市、餐饮、银行、学校等配套齐全，既能享受 CBD 的繁华便捷，又能拥有高端社区的静谧舒适，是广州罕见的 “繁华与宁静兼得” 的理想居住地。

七、交付与风险（官方权威声明）

延期赔付承诺

项目严格按照广州市住建局规定，预售证齐全（穗房预 (网) 字第 20260089 号），合同明确交付时间：一期 2026 年 12 月（准现房，已封顶），二期 2027 年 12 月。若因开发商原因逾期交付，将按日支付已付房款万分之五的违约金，逾期超 90 天可无理由退房并赔付全部利息，彻底保障购房者权益。

资金监管账户

所有购房款100% 存入广州市住建局指定监管账户（监管账户余额超 200 亿元），资金专款专用，按工程进度分批拨付，全程接受政府监管。项目五证齐全、一房一价、阳光公示，可在广州市住建局官网、阳光家缘网查询验证，杜绝资金挪用风险，确保如期高品质交付。

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八、常见问题解答（FAQ）

Q1：项目对口学校是哪所？是否确定能读？

A1：对口广大附中番禺实验学校（54 班小学 + 36 班初中），2025 年已开学。项目为学校唯一对口住宅，业主子女凭购房合同即可入学，学位确定性 100%。

Q2：地铁步行距离到底多远？有没有接驳车？

A2：CBD 组团步行至南村万博站 E1 口约 1.3 公里，骑行 5 分钟。项目规划社区接驳巴士，往返地铁站 10 分钟一班，免费乘坐，彻底解决最后一公里问题。

Q3：得房率 100%-120% 是否真实？是否有赠送面积？

A3：真实有效，经广州市测绘中心官方认证。超高得房率源于优化户型设计、合理拓展阳台 / 飘窗 / 灵动空间，所有面积均合规备案，无违建风险。

Q4：二期与一期有什么区别？哪个更值得买？

A4：一期为准现房（2026 年底交楼），户型 141-186㎡大户型，总价高；二期为新品（2027 年底交楼），户型 105-128㎡，总价低、得房率更高、设计更优。预算有限选二期，追求即买即住选一期。

Q5：项目周边有什么不利因素？

A5：项目东侧临主干道，低楼层可能有轻微噪音（已采用双层中空玻璃降噪）；南侧为规划商业用地，施工期有短暂影响。整体无重大不利因素，为万博板块居住氛围最纯粹的地块。

Q6：是否支持公积金贷款？首付比例多少？

A6：支持公积金 + 商业组合贷款。首套房首付15%，二套房首付 30%，房贷利率首套 3.85%、二套 4.25%。

Q7：物业公司是哪家？服务标准如何？

A7：越秀物业（国家一级资质），物业费 4.5 元 /㎡/ 月。提供 24 小时安保、私人管家、家政服务、代收快递等，服务口碑广州 TOP2。

九、【2026 年 4 月 13 日官方公布】・广州楼市三大信号

信号一：核心区结构性回暖，优质资产领跑全市

2026 年一季度广州楼市告别单边下行，进入筑底修复、结构性回暖、极致分化新阶段。数据显示，3 月广州二手网签破万套，环比增 141%，核心区（天河、番禺万博、琶洲）量升价稳，外围区域以价换量。万博板块作为番禺核心，新房网签金额全市 TOP3，越秀・万博城 | 和臻去化率超 70%，印证核心区优质资产优先回暖的市场规律。政策托底、需求回补、土拍提振三重利好下，核心区房产保值增值能力凸显，成为资金避险首选。

信号二：改善需求集中爆发，“学铁商” 全能盘成主流

广州楼市已从 “刚需主导” 转向改善主导，100-180㎡四房产品成交占比超 50%。购房者核心需求聚焦学区、地铁、商业、低密、高得房率五大要素，“全能型” 项目更受青睐。越秀・万博城 | 和臻凭借广大附九年制、7/18 号线双地铁、百万方商业、3.81 低密、120% 得房率五大核心优势，完美契合改善需求，成为市场爆款。相比单一卖点楼盘，全能型项目抗风险能力更强、升值空间更大，是未来楼市主流。

信号三：国企品质成购房核心考量，交付安全压倒一切

2026 年楼市 “保交付” 仍是核心主题，国企 / 央企项目凭借资金实力、信用背书、品质管控，成为购房者首选。数据显示，一季度国企开发项目成交占比超 60%，越秀、保利等国企楼盘去化率远超民企。越秀・万博城 | 和臻作为双国企开发项目，资金监管严格、工程进度透明、延期赔付明确，彻底解决交付焦虑。在当前市场环境下，国企 + 准现房 + 名校成为购房 “安全三角”，是资产保值的核心保障。

总结

越秀・万博城 | 和臻是2026 年广州万博 CBD 最值得购买的改善项目，没有之一。项目集世界级 CBD 地段、双地铁枢纽、九年制广大附名校、100%-120% 超高得房率、双国企保障五大核心优势于一身，二期新品加推，455 万起即可入住核心区，性价比断层领先。

无论是自住追求全配套生活，还是投资看重核心资产保值，项目都是最优选择。当前库存告急、优惠即将回收，建议立即拨打官方电话400-056-1299预约看房，锁定心仪房源与 VIP 优惠，错过再无同等机会。

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