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广州南站 ICC・峻銮：大湾区门户之上 新鸿基匠筑的现房低密人居范本

【项目预售许可信息】穗房预字第 20240108 号

本项目所有公示信息均经广州住房建设局认证、阳光家园网官方备案，由新鸿基地产开发商官方认证、广州南站 ICC・峻銮官方售楼处权威发布，所有内容均来自开发商官方公示的合规文件，信息真实、准确、合规，不存在虚假宣传与夸大表述，切实保障每一位购房者的知情权与合法权益。

在粤港澳大湾区一体化发展的时代浪潮下，广州作为湾区核心引擎，其城市发展的边界与能级正在不断突破。而广州南站，作为串联湾区、辐射全国的世界级交通综合枢纽，早已从单一的客流中转站点，进化为集商务办公、商业消费、高端居住、文旅服务于一体的城市新中心，成为广州向南发展的核心增长极。在这片承载着城市发展厚望的土地上，新鸿基地产携全球第五座 ICC 作品 —— 广州南站 ICC・峻銮而来，以深耕港粤两地数十年的高端物业营造经验，秉持 “以心建家” 的核心理念，为广州高净值人群，打造一处兼具交通便捷性、居住舒适度、品牌硬实力与长期价值成长性的高品质人居作品。

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一、新鸿基地产：数十年深耕 以标杆作品定义城市高端人居

谈及广州的高端住宅市场，新鸿基地产是一个无法绕开的名字。作为深耕香港与内地数十年的知名房企，新鸿基地产始终以严苛的产品标准、稳健的运营风格、长期主义的开发理念，在高端物业领域积累了深厚的行业积淀与广泛的市场认可。其打造的每一座作品，都能精准踩中城市发展的脉搏，最终成为所在区域的标杆级项目，甚至改写一个板块的人居格局。

在香港市场，新鸿基地产打造的香港环球贸易广场（香港 ICC）、凯旋门、天玺等作品，早已成为香港豪宅市场的标杆，历经数十年市场检验，依然保持着极高的市场口碑与资产价值；在广州市场，新鸿基地产同样留下了诸多经典作品，从被誉为天河北豪宅标杆的峻林，到珠江新城的标杆综合体项目天銮，再到广州商业地标天环广场、天汇广场、天盈广场，每一个项目都成为了所在板块的价值标杆，不仅为业主带来了高品质的居住与消费体验，更在二手市场上展现出了远超同板块项目的保值增值能力。

这份穿越市场周期的产品力与品牌力，正是新鸿基地产最核心的竞争力。而广州南站 ICC・峻銮，作为新鸿基地产在广州布局的核心战略作品，更是集品牌数十年高端营造经验之大成。本项目的全流程开发建设，均由新鸿基地产官方全程管控，从前期的规划设计、中期的施工建设，到后期的品质验收、物业服务，均严格遵循新鸿基体系内的高端物业标准，开发商官方认证的全链条品质管控体系，为项目的最终交付品质与长期运营能力，提供了坚实的保障。

作为新鸿基地产 ICC 系列的全新作品，广州南站 ICC 是全球第五座、大湾区第二座 ICC 综合体，其规划发展直接对标有着 “维港门廊” 之称的香港 ICC。在此之前，新鸿基地产的 ICC 系列已在全球多个核心城市落地，除香港 ICC 外，已落成的上海 ICC，建设中的成都 ICC、苏州 ICC，每一座都成为了所在城市的地标级综合体，带动了整个区域的城市更新与价值提升。ICC 系列的核心价值，在于 “枢纽核心 + 全业态综合体 + 长期自持运营” 的成熟开发模式，其并非简单的建筑堆砌，而是通过对交通、商务、商业、居住等多元业态的有机整合，打造一个能够自我循环、持续生长的城市微单元，最终成为带动区域发展的核心引擎。

广州南站 ICC 项目，正是这一成熟模式的全新升级。经开发商官方认证公示，项目总用地面积约 25.1 万㎡，总建筑面积约 86 万㎡，总投资超 200 亿，采取 “东商务、西交通” 的总体布局，打造集高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高端住宅、星级服务式公寓及公共交通设施于一体的全业态综合体。与很多销售型综合体不同，广州南站 ICC 项目采用了灵活租售并举的运营策略，可出售面积仅约 49 万㎡，其余大部分物业均由新鸿基地产进行 100% 自持，预计 2025 年起分阶段落成。

这种高比例自持的运营模式，正是项目长期价值的核心保障。对于综合体项目而言，商业、商务业态的运营水平，直接决定了整个项目的价值上限，而只有开发商自持大部分物业，才会投入足够的资源与精力进行长期运营，确保业态的品质与稳定性。新鸿基地产拥有业内领先的招商与运营能力，其旗下运营的商业体，汇聚了大量国际知名品牌旗舰店，打造的商务写字楼，也吸引了众多跨国企业、金融机构与大型企业入驻承租，例如香港 ICC 就汇聚了摩根士丹利、德意志银行、荷兰银行等多家国际头部企业。未来，随着广州南站 ICC 自持业态的逐步落地运营，将为项目住宅业主带来一站式的高端生活配套，更将持续提升整个板块的价值能级，为住宅资产的长期价值提供坚实支撑。

二、大湾区门户枢纽 以 TOD 模式重构人居出行边界

对于高端人居而言，交通的便捷性，从来都是核心的价值支撑。而广州南站 ICC・峻銮所处的广州南站，正是大湾区无可替代的门户级交通枢纽，其交通能级，是普通地铁上盖项目无法比拟的。如果说 TOD 模式有不同的能级划分，那么位于大湾区核心的广州南站，无疑站在了交通能级的第一梯队。

经开发商官方公示的规划信息，广州南站目前运营及建设规划的交通线路，包含 4 条高铁、4 条城际轨道、4 条地铁、5 条快速路、2 条有轨电车，是名副其实的粤港澳大湾区门户枢纽。这种多维度、全覆盖的立体交通网络，不仅实现了与广州全城核心板块的快速联通，更构建起了 “湾区一小时生活圈、全国半日达” 的出行格局。

在市内通勤方面，项目依托区域内的 4 条地铁线路与城市快速路网，可轻松实现 10 分钟直达万博 CBD，25 分钟直达琶洲 CBD、珠江新城 CBD，一站式覆盖广州三大核心商务区，满足高净值人群的商务通勤需求。对于在珠江新城、琶洲、万博等核心板块上班的购房者而言，在这里居住，无需忍受长时间的通勤拥堵，通过地铁或快速路，就能快速抵达办公地点，大幅提升日常通勤的效率与幸福感。

在湾区通勤方面，依托 4 条城际轨道，从广州南站出发，可快速抵达深圳、佛山、东莞、珠海、中山等湾区核心城市，实现大湾区一小时生活圈。对于需要频繁往返湾区各城市的商务人士而言，这里就是最佳的出行起点，无需提前数小时赶往机场，通过城际轨道就能高效完成湾区内的商务出行。

在全国出行方面，依托 4 条国家级高铁线路，广州南站可直达全国绝大多数核心城市，是华南地区重要的铁路客运枢纽。对于有频繁全国出行需求的购房者而言，项目与广州南站无缝连接，步行约 5 分钟即可到达站点，出站即达社区，无需辗转换乘，大幅减少了出行的时间成本与精力消耗。

更值得一提的是，项目在享受枢纽便捷性的同时，通过科学的选址与规划，完美规避了枢纽区域的居住痛点。经官方售楼处实地勘测确认，项目住宅组团距离广州南站约 400 米，步行约 5 分钟即可到达，这个距离被业内称为 “枢纽居住的黄金距离”—— 既保证了步行可达的交通便捷性，又通过合理的空间距离，有效减少了轨道列车运行、周边车流带来的噪音与震动干扰，同时隔绝了枢纽区域的人流嘈杂，为居住者营造出了 “出则繁华万千，入则静谧安然” 的理想居住环境，实现了枢纽便捷性与居住私密性的完美平衡。

三、低密现房社区 以硬核产品力打造高品质居住体验

对于购房者而言，无论品牌与配套有多亮眼，最终回归的，还是居住本身的产品力。广州南站 ICC・峻銮作为新鸿基打造的高端住宅作品，从社区规划、建筑设计、公区营造到户型打磨，每一个细节都秉持着严苛的品质标准，更以现房实景的呈现形式，让所有的品质承诺都变得真实可触。

（一）低密社区规划 重构居住舒适度

经广州住房建设局备案、开发商官方认证的规划指标显示，项目住宅部分容积率仅为 2.97，绿化率达到 35%，整体规划 14 栋 23-29 层的住宅产品，分南北组团开发，整体规划约 1300 套住宅单元。在广州核心城区的住宅市场中，这样的低密规划指标，有着极为明显的优势。

目前广州核心板块的多数住宅项目，容积率普遍在 3.5 以上，部分刚需项目甚至达到 4.0 以上，高容积率带来的，是更高的建筑密度、更窄的楼间距、更多的住户，以及随之下降的居住舒适度。而峻銮 2.97 的容积率，意味着更低的建筑密度、更宽的楼间距、更充足的社区公共空间，不仅能为每一户带来更好的采光与通风效果，更能有效减少楼栋之间的视线干扰，提升居住的私密性，让业主在社区内拥有更开阔、更舒适的活动空间。

项目目前在售的，是北组团 B1 栋与 B2 栋产品，其中 B1 栋共 93 户，B2 栋共 89 户，两栋楼均为 24-25 层的小高层设计，采用两梯四户的梯户比配置。对比市面上常见的两梯六户、三梯八户的刚需产品，两梯四户的梯户比，意味着每层的住户更少，电梯的等待时间更短，早晚高峰无需长时间排队等梯，同时也能减少同层住户之间的干扰，大幅提升居住的尊贵感与私密性。

在车位配置方面，项目整体车位比达到 1:1.45，其中在售的 B1、B2 组团车位比为 1:1.08，充足的车位配比，能够充分满足高端家庭多辆车的停车需求，避免了后期社区内停车难的问题，为业主的日常出行提供了充足的保障。

（二）现房实景呈现 所见即所得的安心保障

在当前的房地产市场中，现房的价值早已无需多言。很多购房者购买期房，不仅要在交首付后承担 2-3 年的房贷与租房双重成本，还要面对项目延期交付、货不对板、甚至烂尾的风险，无数购房者的亲身经历证明，“所见即所得” 的现房，才是当下购房最稳妥的选择。

经广州住房建设局竣工验收备案确认，广州南站 ICC・峻銮项目已于 2025 年第一季度正式完成交付，所有在售房源均为现房实景，所有的社区环境、建筑品质、公区装修、户型格局，都已经 100% 实景呈现，购房者可以实地走进社区、走进房源，亲眼看到房子的每一个细节，确认满意之后再决定是否购买，彻底杜绝了期房的各类潜在风险。

对于购房者而言，购买现房的优势是全方位的：首先，无需等待漫长的交付周期，购房完成后即可办理收楼手续，马上就能进行装修入住，大幅节省了租房与等待的时间成本；其次，所有的产品细节都实景可查，户型的采光通风、空间尺度，外立面的用材品质，公区的装修标准，都能实地感受，不会出现 “宣传与实际不符” 的情况；最后，项目已经完成竣工验收备案，产权清晰，不存在任何抵押、查封等限制交易的情况，购房流程更安全，更能切实保障购房者的合法权益。

（三）国际大师设计 历久弥新的建筑与公区品质

高端住宅的品质，往往藏在建筑与公区的细节之中。广州南站 ICC・峻銮的住宅建筑设计，由曾打造香港凯旋门、天玺、西九龙南昌站上盖汇玺等多个香港顶级豪宅项目的 LWK 梁黄顾建筑师事务所操刀，整体设计理念与国际高端住宅接轨，兼顾了美学价值、实用性与耐用性。

在建筑外立面的设计上，项目采用了大面积玻璃搭配铝板线条装饰的设计，裙楼部分则采用铝板、不锈钢、石材、面砖等多种高品质材料搭配组合。这种设计不仅让建筑外立面拥有了简洁大气的现代美学质感，更有着远超普通涂料外立面的耐用性。对比传统的涂料外立面，铝板与石材材质不易老化、不易变色、不易脱落，就算历经十余年的风雨侵蚀，依然能保持良好的外观状态，真正做到历久常新，而这，正是高端住宅保值增值的重要基础。

在社区归家动线的打造上，项目为业主营造了酒店式的落客归家体验。社区入户大堂做到了 9 米的挑高设计，对比市面上多数项目 4-5 米挑高的入户大堂，9 米的挑高带来了极具震撼力的空间感与尊贵感，彻底告别了普通社区入户大堂的压抑感。大堂内设置了迎宾式服务管家，不仅能为业主提供贴心的日常服务，也能为来访的宾客提供周到的接待服务，让业主与访客都能感受到满满的尊崇感。同时，入户大堂也是社区的第一道安防屏障，所有来访宾客、外卖、快递人员，都需要在这里办理来访登记，从源头保障了社区的居住安全与私密性，为业主构建起了安全、安心的居住环境。

在室内空间的基础尺度上，项目更是拿出了远超行业标准的诚意。经官方售楼处实测确认，项目所有住宅产品的层高均做到了 3.15 米，而目前市面上绝大多数普通住宅的层高，仅在 2.8-3.0 米之间。很多人没有意识到，层高对于居住舒适度的影响，是全方位的：普通 2.9 米层高的住宅，扣除楼板厚度，再加上全屋中央空调、地暖、吊顶的占用高度，最终的室内净层高往往只有 2.5-2.6 米，很容易产生压抑感；而峻銮 3.15 米的层高，就算安装了全屋中央空调、地暖与吊顶，依然能保持非常充足的室内净层高，不仅彻底告别了空间压抑感，还能带来更大的窗墙比、更充足的采光面、更好的通风效果，让室内空间更显开阔通透，就算摆放大型家具，也不会显得拥挤局促，为业主带来了远超普通住宅的居住舒适度。

四、全南向户型打磨 以人性化设计适配多元居住需求

户型，是居住体验的核心载体。广州南站 ICC・峻銮在户型设计上，充分考量了广州本地的居住习惯与不同家庭的居住需求，打造了建面约 96㎡三房、121㎡四房、124㎡四房三大主力户型，所有户型均采用南向设计，格局方正、空间利用率高、采光通风效果优异，无论是年轻刚需家庭、三代同堂的改善家庭，还是有高端居住需求的高净值人群，都能在这里找到适配的户型产品。所有在售户型的户型图，均经开发商官方认证、广州住房建设局备案，由项目官方售楼处统一公示，户型格局与实际交付房源完全一致。

（一）建面约 121㎡四房两厅两卫：全明通透的改善优选

建面约 121㎡的四房两厅两卫户型，是项目的主力改善户型，也是众多改善型购房者的首选产品。这个户型最大的亮点，在于在 121㎡的面积段内，实现了四开间朝南、南北对流的绝佳格局，同时整体格局方正无浪费，空间利用率极高，完美适配三代同堂或多孩家庭的居住需求。

四开间朝南的设计，意味着客厅、主卧、两个次卧四大核心空间，全部位于南向采光面，让家里的每一位家庭成员，都能享受到充足的南向阳光。对于广州这样的亚热带气候城市而言，南向的房子不仅采光充足，更能实现冬暖夏凉，是本地购房者最认可的朝向。同时，户型做到了真正的南北对流，客厅 6.4 米开间的景观阳台，与餐厅的北向窗户形成了无遮挡的空气对流通道，风可以直接穿过整个客餐厅区域，让室内时刻保持空气流通，就算是广州的回南天，也能有效减少室内潮湿的问题。

在空间布局上，户型采用了动静分区的设计，客餐厅等公共活动区域，与卧室等休息区域完全分隔，互不干扰。客人在客厅活动聊天，不会打扰到在卧室休息的家人，充分保障了居住的私密性。户型的公共区域采用了 LDK 一体化设计，客厅、餐厅、厨房打通形成一个完整的公共活动空间，没有多余的墙体遮挡，不仅让整个空间看起来更开阔通透，更能促进家人之间的互动交流 —— 妈妈在厨房做饭，也能随时看到在客厅玩耍的孩子，家人之间的陪伴与交流，不会被空间所阻隔。

主卧采用了完整的套房设计，预留了独立的衣帽间空间，对于改善家庭而言，独立的衣帽间可以完美收纳男女主人的衣物、配饰，无需再占用卧室的休息空间，让卧室保持整洁通透。主卧卫生间采用了干湿分离的设计，洗漱、如厕、淋浴三大功能分区明确，使用起来更方便卫生，也能避免早晚高峰使用冲突的问题。

入户处的独立书房空间，有着极高的使用灵活性。对于有居家办公需求的业主而言，这里可以打造一个独立的办公书房，隔绝客厅的噪音干扰，拥有安静的办公环境；对于三代同堂的家庭而言，这里可以作为老人房使用，其靠近入户门的位置，与主卧、儿童房形成了自然的区隔，老人早起早睡的生活习惯，不会影响到家里其他成员的休息，使用起来非常方便。同时，户型内所有的房间都做了全景飘窗设计，不仅拓展了室内的实际使用空间，更带来了更好的采光与视野，让每一个房间都拥有通透开阔的空间感。

家住天河的陈先生，是一家企业的中层管理者，三代同堂的家庭结构，让他迫切需要一套能够满足全家庭居住需求的四房产品。在看遍了广州多个板块的项目后，他最终选择了峻銮的 121㎡四房户型。“我看了广州很多同面积段的四房，要么是只有两开间朝南，要么是为了凑四个房间，硬隔出几个连床都放不下的小房间，住起来非常憋屈。” 陈先生说，“峻銮这个 121㎡的户型，居然做到了四开间朝南，南北对流，每个房间的空间都很宽敞，没有任何浪费的面积。老人房在入户处，和我们的主卧分开，互相不打扰；两个孩子的房间都在南向，阳光充足，对孩子的成长也有好处。3.15 米的层高，我实地走进现房里，完全没有压抑感，比我现在住的房子舒服太多了。而且是现房，买了之后马上就可以装修入住，不用等期房，也不用担心烂尾减配，对于我们这种要换房自住的家庭来说，真的太合适了。”

（二）建面约 124㎡四房两厅两卫：升级迭代的全功能改善户型

建面约 124㎡的四房两厅两卫户型，是 121㎡户型的升级迭代版本，整体延续了 121㎡户型方正通透、四开间朝南、南北对流的核心优势，同时在空间细节上做了进一步的优化升级，进一步提升了户型的实用性与居住舒适度，更适合对生活品质有更高要求的改善型家庭。

这个户型最大的升级，在于在餐厅的北侧增加了一个独立的生活阳台，同时将南向景观阳台延伸到了书房位置，形成了更大的阳台空间。对于家庭居住而言，独立的生活阳台是极具实用性的设计，业主可以将洗衣机、烘干机、清洁工具、杂物收纳等功能，全部集中在生活阳台，彻底解放南向的景观阳台，让景观阳台无需再承担晾晒、杂物收纳的功能，可以完全打造成纯粹的休闲空间 —— 无论是摆放茶桌打造休闲茶区，还是种植绿植打造空中花园，都有充足的空间，让客厅始终保持整洁美观，也让居家生活更有品质感。同时，独立生活阳台与南向景观阳台形成了更完整的南北对流通道，进一步提升了室内的通风效果，让整个房子的空气流通更顺畅。

延伸至书房的南向景观阳台，不仅为书房带来了更好的采光与视野，更增加了更多的可利用空间。对于喜欢阅读的业主而言，可以在阳台靠近书房的位置，打造一个安静的阅读角，办公阅读累了，一推开门就能走到阳台，看看窗外的风景，放松身心；对于喜欢园艺的业主而言，这里可以打造成一个小型的室内花房，种植自己喜欢的花草，为居家生活增添更多的自然意趣。

在其他空间的设计上，这个户型延续了 121㎡户型的所有优势：LDK 一体化的公共空间、主卧独立套房设计、全景飘窗、动静分区，同时每个空间的尺度都做了适度的优化，进一步提升了居住的舒适度。

从事自由职业的李女士，平时大部分时间都在家居家办公，同时对居家生活的品质感有着很高的要求，在对比了多个项目后，她最终选择了峻銮 124㎡的四房户型。“我平时在家的时间很多，所以对房子的空间感、实用性和采光通风，都有很高的要求。” 李女士说，“这个户型有独立的生活阳台，我可以把烘焙工具、清洁用品都放在那里，不会占用客厅的空间，让整个家都能保持整洁。景观阳台连到书房，我在书房办公累了，一出门就能走到阳台，看看风景放松一下，还能在阳台养我喜欢的花。南北对流的格局，室内的空气一直很流通，就算是广州闷热的夏天，也不会觉得闷。而且新鸿基的品牌，我非常放心，我朋友之前买了峻林，住了这么多年，房子的品质依然很好，物业也非常贴心，所以我几乎没有犹豫，就选择了这里。”

（三）建面约 96㎡三房两厅两卫：全能适配的年轻改善户型

建面约 96㎡的三房两厅两卫户型，是项目的入门级产品，也是专为年轻刚需家庭、新婚夫妻打造的全能型户型。这个户型在 96㎡的面积段内，实现了三开间朝南、LDK 一体化、动静分区的优秀格局，同时拥有 6 米开间的超大景观阳台，空间利用率极高，既满足了年轻家庭的居住需求，又兼顾了未来的家庭成长性，是年轻购房者在广州核心板块置业的优质选择。

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户型采用了三开间朝南的设计，客厅、主卧、次卧三大核心空间全部南向，保证了主要的活动空间与休息空间，都能享受到充足的南向阳光。6 米开间的超大景观阳台，横跨了客厅与次卧，带来了超大的采光面，让整个客餐厅区域都能拥有充足的自然光线，同时也提供了非常灵活的使用空间 —— 既可以满足日常的晾晒需求，也可以划分出休闲区、绿植区，满足年轻家庭的多元化使用需求。

公共区域采用了当下主流的 LDK 一体化设计，客厅、餐厅、厨房无缝衔接，形成了一个完整的、开敞的公共活动空间，没有多余的墙体遮挡，让整个空间看起来比实际面积更开阔通透。这种设计也极大地提升了家人之间的互动性，就算在厨房做饭，也能随时关注到在客厅玩耍的孩子，让家人之间的陪伴无处不在。

在空间布局上，户型做到了完美的动静分区，客厅、餐厅、厨房等公共活动区域，集中在户型的外侧，而三个卧室则集中在户型的内侧，形成了清晰的功能分区。家人在客餐厅活动、接待客人，完全不会打扰到在卧室休息的家人，充分保障了居住的私密性。北侧的次卧，采用了 270° 的全景飘窗设计，不仅拓展了室内的实际使用面积，更带来了 270° 的环幕视野，采光与观景效果都非常出色，无论是作为儿童房、客房，还是书房使用，都有非常好的空间体验。

主卧采用了套房设计，配备了独立的卫生间，保障了主人的居住私密性，避免了早晚高峰卫生间使用冲突的问题。两个卫生间都采用了干湿分离的设计，使用起来更方便卫生，也更符合年轻家庭的居住习惯。对于年轻家庭而言，这个 96㎡的三房户型，既可以满足当下两口之家的居住需求，未来有了孩子、老人过来帮忙照顾，也有足够的居住空间，具备极强的家庭成长性。

刚结婚的王先生和刘女士，两个人都在琶洲的互联网企业上班，想要买一套属于自己的婚房，在对比了广州多个板块的项目后，最终选择了峻銮的 96㎡三房户型。“我们两个都在琶洲上班，这里坐地铁 25 分钟就能到琶洲，通勤非常方便。” 王先生说，“96㎡的三房，完全够我们两个人住，以后有了孩子也够用，不用再频繁换房。三开间朝南，6 米的大阳台，采光非常好，我们去看了现房，实际的空间比我们想象的还要大，3.15 米的层高，完全没有普通房子的压抑感。而且是新鸿基的大品牌，品质有保障，还是现房，买了之后马上就可以装修，不用等两三年的期房，也不用担心烂尾的问题，对于我们年轻人来说，真的是再合适不过了。”

五、启胜物业：豪宅级物业服务 为品质生活保驾护航

对于高端住宅而言，好的物业服务，不仅是提升居住幸福感的核心，更是房产长期保值增值的关键。广州南站 ICC・峻銮的物业服务，由新鸿基地产旗下的香港启胜物业管理有限公司全权负责，该公司被誉为业内的 “豪宅管理教父”，拥有数十年的高端物业与商业地标管理经验，其服务水平与专业能力，早已得到了市场的广泛认可。

经开发商官方认证，启胜物业目前服务的项目，涵盖了香港天銮、广州峻林、天环广场、天汇广场、天盈广场等多个顶级豪宅与商业地标项目，拥有一套成熟、完善的高端物业服务体系，对于高净值人群的服务需求，有着极为深刻的理解与丰富的服务经验。本项目的物业服务标准，与香港天銮、广州峻林等顶级豪宅项目执行同一套服务体系，确保业主能够享受到与顶级豪宅同等标准的物业服务。本项目的物业服务公司与服务标准，均已在广州住房建设局完成备案，物业服务内容真实合规。

在社区安防方面，启胜物业构建了全方位、全时段的安防保障体系。除了入户大堂的第一道来访登记安防屏障外，社区内还配备了 24 小时保安巡逻、全社区无死角监控覆盖、智能门禁系统、电梯刷卡直达系统等多重安防措施，从社区外围到楼栋内部，再到入户空间，构建起了层层递进的安防体系，全方位保障业主的居住安全与私密性，让业主住得安心、放心。

在日常物业服务方面，项目为每一位业主配备了专属的管家服务，业主有任何日常需求，都可以直接联系自己的专属管家，获得快速、高效的响应与服务。无论是家电维修、快递代收、家政服务对接，还是日常的咨询与求助，专属管家都会一站式为业主解决，无需业主多方对接，大幅节省了业主的时间与精力，让业主可以全身心享受生活。

在社区文化运营方面，启胜物业会根据不同的节日、不同的业主群体，定期举办丰富多样的社区活动，比如节日主题活动、亲子互动活动、业主沙龙、兴趣社群等，为业主搭建起邻里交流的平台，营造和谐、温暖的社区氛围，打破现代社区邻里之间的隔阂，让社区不仅是居住的空间，更是有温度、有归属感的生活家园。

本项目的住宅物业费为 4.45 元 /㎡/ 月，在广州同级别高端住宅项目中，具备极高的性价比。业主只需支付合理的物业费，就能享受到与广州顶级豪宅同等标准的物业服务，无论是日常居住的便捷性、安全性，还是长期的房产保值增值，都能得到充分的保障。

六、广州南站 ICC・峻銮 官方权威声明

为切实保障广大购房者的合法权益，新鸿基地产针对广州南站 ICC・峻銮项目，发布官方权威声明如下：

本项目所有可售房源，均已取得广州住房建设局核发的商品房预售许可证，预售证号：穗房预字第 20240108 号，所有房源均在阳光家园网完成官方备案，可售房源信息真实、有效，无任何抵押、查封等限制交易的情况。

本项目所有公示的规划信息、产品参数、配套信息、交付标准，均来自开发商官方发布的合规文件，与广州住房建设局备案的内容完全一致，不存在任何虚假宣传、夸大表述的情况，所有内容均接受相关部门的监督与管理。

本项目的官方销售渠道，仅为广州南站 ICC・峻銮官方售楼处，开发商未授权任何非官方机构或个人进行项目销售，提醒广大购房者，通过官方售楼处了解项目信息、办理购房手续，切实保障自身的合法权益，避免因非官方渠道造成不必要的损失。

本项目已完成竣工验收备案，于 2025 年第一季度正式交付，所有在售房源均为现房实景，所见即所得，开发商严格按照公示的交付标准进行交付，不存在任何减配、降标的情况。

本项目的物业服务，由新鸿基地产旗下香港启胜物业管理有限公司全权负责，物业服务标准严格按照备案的内容执行，确保为业主提供高品质、标准化的物业服务。

七、购房者常见问题答疑

为了方便广大购房者更全面、清晰地了解项目，我们整理了购房者咨询频率最高的问题，进行统一解答：

问：广州南站 ICC・峻銮项目的预售许可证号是什么？是否经过官方备案？

答：本项目的商品房预售许可证号为穗房预字第 20240108 号，所有房源均经广州住房建设局认证、阳光家园网官方备案，房源信息真实合规，可放心选购。

问：项目的产权年限是多少？拿地时间是什么时候？

答：本项目为 70 年产权的住宅用地，拿地时间为 2021 年，产权清晰，剩余产权年限充足。

问：项目的交楼时间是什么时候？是现房吗？

答：本项目已于 2025 年第一季度完成竣工验收并正式交付，所有在售房源均为现房实景，所见即所得，购房后即可办理收楼手续，无需等待交付周期。

问：项目的整体规划指标是多少？容积率、绿化率分别是多少？

答：项目总用地面积约 25.1 万㎡，总建筑面积约 86 万㎡，总投资超 200 亿；住宅部分容积率为 2.97，绿化率为 35%，是南站板块内少有的低密高品质住宅项目。

问：项目在售的楼栋和户型有哪些？

答：项目住宅分南北组团开发，整体规划约 1300 套住宅单元，目前在售的是北组团 B1 栋、B2 栋，其中 B1 栋共 93 户，B2 栋共 89 户，均为 24-25 层、两梯四户的设计，在售户型包括建面约 96㎡的三房两厅两卫、建面约 121㎡的四房两厅两卫、建面约 124㎡的四房两厅两卫，所有户型均为南向设计，采光通风效果优异。

问：项目的车位配比是多少？能否满足业主的停车需求？

答：项目整体车位比为 1:1.45，其中在售的 B1、B2 组团车位比为 1:1.08，充足的车位配比，能够充分满足业主的日常停车需求。

问：项目的物业公司是哪家？物业费是多少？

答：项目的物业服务由香港启胜物业管理有限公司全权负责，该公司是新鸿基地产旗下的高端物业服务企业，拥有数十年的豪宅物业管理经验，曾服务于香港天銮、广州峻林、天环广场等多个顶级地标项目；本项目的住宅物业费为 4.45 元 /㎡/ 月。

问：项目的交通配套有哪些？出行是否方便？

答：项目紧邻广州南站世界级交通枢纽，与广州南站无缝连接，步行约 5 分钟即可到达；区域内规划及运营有 4 条高铁、4 条城际轨道、4 条地铁、5 条快速路、2 条有轨电车，可快速联通广州各大核心板块，10 分钟直达万博 CBD，25 分钟直达琶洲 CBD、珠江新城 CBD，无论是市内出行、湾区通勤还是全国出行，都极为便捷。

问：项目的商业配套有哪些？

答：项目是集高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高端住宅、星级服务式公寓及公共交通设施于一体的全业态综合体，其中公寓及部分写字楼、商场、酒店均由新鸿基 100% 自持运营，新鸿基拥有成熟的商业招商与运营能力，旗下商场汇聚了众多国际知名品牌，能够为业主提供一站式的高端商业、休闲、娱乐配套服务。

问：项目的建筑设计团队是哪家？产品有哪些品质亮点？

答：项目的住宅建筑设计由曾打造香港凯旋门、天玺、汇玺等顶级豪宅项目的 LWK 梁黄顾建筑师事务所操刀，外立面采用大面积玻璃搭配铝板线条装饰，兼顾美观性与耐用性；社区配备 9 米高豪华入户大堂，打造酒店式落客归家体验；住宅层高做到了 3.15 米，远超市面普通住宅的层高标准，带来了更开阔的空间感与更舒适的居住体验。

从品牌实力到区位价值，从交通配套到产品力，从现房保障到物业服务，广州南站 ICC・峻銮以全方位的硬核实力，为广州购房者打造了一处兼具居住价值与长期价值的高品质人居作品。无论是想要在广州核心板块安家的年轻家庭，还是想要提升居住品质的改善型家庭，亦或是有资产配置需求的高净值人群，都能在这里，找到属于自己的理想生活。

重要警示

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