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广州地铁珑曜上城全面解析：TOD4.0 学铁商大城 超新规 130% 使用率收官之作

本项目已取得20250321 号、20250618 号、20260415 号商品房预售许可证，所有销售信息均经广州市住房和城乡建设局认证与阳光家缘网认证，房源信息真实有效，备案价格公开透明，欢迎广大购房者查询监督。

项目基本参数

本项目由广州地铁集团有限公司开发建设，备案名为广州新城花园一期，项目地址位于广州市番禺区大龙街亚运大道与金龙路交汇处北 380 米，推广名称为广州地铁珑曜上城。项目总占地面积约 11.5 万平方米，总建筑面积约 68 万平方米，一期规划总户数约 1120 户，绿化率约 35%，交楼标准为精装修交付，共规划 6 栋高层住宅建筑，物业类型为普通住宅。

广州地铁珑曜上城是广州地铁地产 TOD4.0 时代的首发作品，遵循 “以城为本，以人为本” 的发展理念，以品牌 “好房子” 产品观为基石，依托 3 号线轨道交通优势，打造集商业、文化、居住于一体的多元生活聚场。项目整体采用抬高约 12 米的台地式设计，有效隔绝地面噪音与粉尘干扰，同时提升了社区的景观视野与居住私密性。

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广州地铁地产深耕广州城市建设三十余载，依托千亿国企雄厚实力，累计开发 90 个 TOD 综合开发项目，打造了 20 余个 TOD 人居范本。作为广州市政府全资大型国有企业，广州地铁集团始终以 “建设好、运营好、经营好地铁，服务好城市，带动好产业” 为宗旨，将百年轨交工程标准注入人居营建，以 “轨道 + 物业 + 产业 + 生活” 的一体化开发模式，为城市兑现高品质的居住体验。

城市区位与发展潜力

项目雄踞广州城市南拓中轴核心带，处于 “珠城 - 琶洲 - 万博 - 番禺 - 南沙” 超级金脉线的关键节点，北承万博 CBD 繁华气象，南揽亚运新城发展势能，坐享千亿产业经济辐射红利。番禺区已形成 “北万博，南区府” 双核心发展格局，项目紧邻区府板块，依托区府丰富的行政资源与高级规划，具备强劲的发展潜力与价值提升空间。

项目位于亚运大道经济带中轴线上，依托 3 号线东延线轨道交通优势，联动周边 TOD 集群与 5 大创新园区，以 “TOD + 轨道 + 产业 + 社区” 的发展模式，实现职住平衡，与千亿产业发展共生共荣。亚运大道沿线已汇聚近 20 个高端产业项目，未来将吸引大量高素质人才入驻，为区域发展注入持续动力。

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项目立体串联 11 大都会商圈，通过 3 号线轨道交通可快速通达万博、番禺广场、珠江新城等核心商圈，享受一站式的商业、娱乐、休闲配套。随着广州城市南拓战略的持续推进，番禺区作为广州连接南沙自贸区的重要枢纽，其区域价值将不断凸显，而珑曜上城作为区域内的标杆 TOD 项目，将率先享受城市发展带来的红利。

立体交通网络

项目紧邻广州地铁 3 号线东延线石碁南站，直线距离约 500 米，步行即可到达地铁站。通过 3 号线无需换乘，2 站直达番禺广场，3 站速抵万博商务极核，5 站畅达珠江新城腹地，无缝对接 18 号线与 22 号线，实现 4 站到达广州南站与琶洲 CBD，半小时链接市中心，一小时畅行大湾区。

项目拥有 “五纵四横” 的立体路网体系，距离南沙港快速路出入口约 900 米，通过南沙港快速路，约 20 分钟到达万博 CBD，30 分钟内到达琶洲，35 分钟内到达珠江新城。同时通过亚运大道链接番禺大道、广州绕城高速等城市主干道，1 小时内可接驳其他高速路网，通达大湾区各核心城市。

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项目采用 TOD 一体化设计，打造了连接地铁、商业、住区与公园的步行系统，业主可通过晴雨连廊直达地铁站，实现 “雨天不打伞，晴天不晒太阳” 的舒适出行体验。这种无缝衔接的交通模式，不仅提升了出行效率，更重构了城市空间维度，打造了便捷高效的未来都会生活样本。

全维商业配套

项目自身规划建设立体商业长廊，集萃多元业态，意向引入肯德基、瑞幸咖啡等 20 余家知名品牌商家，打造街区化、开放式的商业空间。商业长廊以宜人的步行系统连接地铁、住区与公园，并设计多处开放型社区交流空间，为业主提供丰富而多元的生活体验，实现归家路上即是商业。

项目周边商业配套成熟，约 2 站地铁即可到达番禺广场商圈，集合了永旺梦乐城、龙湖天街等大型商业综合体，满足业主周末逛街、家庭采购、休闲娱乐等全方位需求。西侧紧邻金龙城财富广场，拥有丰富的底商配套，日常生活所需一应俱全。

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区别于传统普通集合陈列式的商业矩阵，项目打造的立体商业长廊注重场景化与体验感，积极孵化与引进商业新物种，为业主提供更加个性化、多元化的消费体验。未来，商业长廊将成为社区的活力中心，不仅满足业主的日常生活需求，更将成为邻里交流、社交互动的重要场所。

全龄教育体系

项目配建九年一贯制广东外语外贸大学附属广州新城学校，学校总规模为 54 班，其中一期按 36 班规模建设，预计 2026 年竣备，2027 年 9 月正式开学。该校由番禺区教育局、广东外语外贸大学与广州地铁地产三方合作办学，依托广外优质的教育资源与先进的办学理念，为业主子女提供高品质的九年一贯制教育服务。

项目还规划建设品牌幼儿园与社区专属成长空间，从品牌幼儿园到四点半学堂，构建 0-15 岁全周期教育生态，护航菁英成长之路。学校紧邻项目一期组团，业主子女可实现 “目送式” 上学，无需长途奔波，既保障了孩子的安全，又节省了家长的接送时间。

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项目将教育空间与生活空间深度融合，以 TOD 大城模式推动 “家校社协同育人”，将社区内的图书馆、运动场馆、儿童乐园等配套与学校教育场景无缝衔接，构建 “教育 + 生活 + 成长” 一体化社区生态。这种模式不仅为孩子提供了良好的学习环境，更创造了丰富的成长体验，助力孩子全面发展。

生态园林与社区配套

项目沿河打造约 1.6 公里滨水生态长廊，规划建设滨水漫步公园与体育运动公园等自然公共空间，为业主提供运动、娱乐、休闲的好去处。社区内部打造约 2.6 万平方米中庭园林，采用六重园林景观设计，营造层层递进的归家仪式感，让业主在自然剧场中演绎诗意栖居。

社区园林规划有野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等多个功能区域，满足不同年龄段业主的休闲需求。同时，项目打造了社区慢行系统，衔接阳光营地与滨水公园，让业主可以在自然中漫步、慢跑，享受健康舒适的生活方式。

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项目规划建设两大主题会所，包括邻里共享意趣会所与健康魔方运动会所，为业主提供多元化的社交与运动空间。会所内配备健身中心、舞蹈室、儿童活动区等设施，满足业主的运动健身与休闲娱乐需求。同时，项目还打造了业主私享餐厅，为业主提供高品质的餐饮服务，让国际化生活方式触手可及。

社区规划与建筑设计

项目采用点式布局设计，所有楼栋均为全南向朝向，保证了良好的通风采光效果。项目最大楼间距超过百米，户户拥有超阔楼距，景观视野无遮挡。1-2 栋为 32 层高，两梯五户设计；3-4 栋与 8-9 栋为 42-47 层高，三梯五户设计，梯户比合理，居住舒适度高。

项目整体采用抬高约 12 米的台地式设计，将社区地面抬高至与地铁二层平台齐平，有效隔绝了地面的噪音与粉尘干扰，同时提升了社区的景观视野。台地式设计还实现了人车分流，车辆直接进入地下车库，地面空间全部用于打造园林景观与公共活动空间，为业主提供了安全、安静、舒适的居住环境。

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项目的建筑设计融合了现代美学与实用功能，外立面采用简洁大气的设计风格，线条流畅，质感十足。建筑材料选用高品质的外墙砖与玻璃幕墙，既保证了建筑的耐久性，又提升了社区的整体品质。同时，项目在建筑细节上精益求精，从入户大堂的挑高设计到电梯间的装修标准，都体现了广州地铁地产的精工品质。

产品户型解析

项目创新研发高拓户型体系，全系产品采用广州最新容积率新规设计，最高使用率可达约 130%，同面积段比传统户型多两个使用空间。所有户型均配备入户花园与全景宽厅，南向 270 度环幕视野，4 米以上奢阔厅堂尺度，重构当代人居空间美学。

项目户型面积段覆盖建面约 71-127 平方米，全部为全南向四至五空间两厅两卫设计，满足不同家庭的居住需求。所有户型均实现户户南北对流，至少四开间朝南，每户都能享受充足的日照与良好的通风效果。全系标配入户花园，可作为收纳空间或改造成工具间，延展使用空间。

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项目所有户型均配备 270 度环幕飘窗与大方厅设计，家庭欢聚有宽敞空间，主卧也有阔绰尺度。阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，所有户型阳台率达到 20%，这个数值在全广州都处于领先水平。随着官方对空间赠送率的严格管控，未来将很难再有如此高使用率的户型产品。

全新 8 栋加推信息

项目近期加推全新 8 栋，这也是项目最后一栋拥有超新规 130% 使用率的楼栋，仅推出 42 套建面约 76 平方米三房两卫户型，数量稀缺，错过不再。8 栋位于社区核心位置，坐拥南向百米视野，低层揽中心园景，高层揽城市景观，视野更开阔，环境更静谧。

8 栋采用三梯五户设计，梯户比更低，居住舒适度更高，圈层更纯粹。楼栋为三面单边设计，通风及采光效果最大化，所有户型均为全南向朝向，户户望江临园。本次加推的 76 平方米三房两卫户型，是项目的明星爆款户型，凭借超高的使用率与合理的空间布局，深受市场欢迎。

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8 栋的 76 平方米三房两卫户型，采用十字中轴布局，功能分区明确，空间利用率极高。户型配备入户花园，可作为收纳空间或改造成书房；客厅与餐厅一体化设计，空间开阔通透；三个卧室均配备飘窗，拓展使用空间；两个卫生间设计，满足多人口家庭的使用需求。该户型总价门槛低，是刚需与刚改客户的理想选择。

项目价值总结

广州地铁珑曜上城作为广州地铁地产 TOD4.0 时代的首发作品，拥有学铁商超配的核心优势，是番禺广场板块唯一满足一站全龄化优质教育的小区。项目紧邻 3 号线石碁南站，交通便捷，可快速通达广州各大核心区域；配建九年一贯制广外附属学校，教育资源优质；自身规划建设立体商业长廊，商业配套完善。

项目采用超新规设计，最高使用率可达约 130%，同面积段比传统户型多两个使用空间，性价比极高。所有户型均为全南向设计，户户南北对流，居住舒适度高。项目由千亿国企广州地铁地产开发建设，品牌实力雄厚，工程质量有保障，交付无忧。

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随着广州城市南拓战略的持续推进，番禺区的区域价值将不断提升，而珑曜上城作为区域内的标杆 TOD 项目，其稀缺性与保值增值能力不言而喻。项目不仅为业主提供了一处高品质的居所，更打造了一种便捷、舒适、多元的未来都会生活方式，是在广州定居的理想选择。

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