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在广州番禺刚需市场中，广州地铁・珑曜上城凭借独特的 TOD 基因、颠覆性的户型设计与优质教育配套，成为众多购房者关注的焦点。项目由实力国企广州地铁地产打造，总建面超 68 万㎡，以 “超链聚场” 为定位，将交通、教育、商业、生态等功能深度融合，为在天河、番禺等地通勤的年轻家庭，提供了 “总价可控、品质不打折” 的理想居住选择。

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一、核心位置：3 号线石基南站旁，半小时直达珠江新城

广州地铁・珑曜上城的交通优势堪称 “刚需福音”，项目距离 3 号线延长线石基南站仅约 500 米，步行即可抵达。作为广州客流量 TOP1 的地铁线路，3 号线串联起天河北、珠江新城、万博等五大核心商圈，从石基南站出发，无需换乘就能直达珠江新城，2 站到番禺广场，3 站抵万博 CBD，4 站达广州南站与琶洲 CBD，半小时内轻松衔接市中心，一小时畅行粤港澳大湾区，完美解决刚需群体 “通勤远、耗时长” 的痛点。

不仅如此，项目还可通过 3 号线无缝对接 18 号线、22 号线等快线，进一步拓展出行半径。周边亚运大道等主干道环绕，自驾出行也十分便捷，无论是日常上班还是周末出游，都能享受高效的交通体验。

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二、项目概况：68 万㎡TOD 综合体，国企打造低密社区

作为广州地铁地产在 TOD 领域的又一力作，珑曜上城总规模达 68 万㎡，涵盖住宅、商业、学校、公园等多元业态，一期占地面积 11.5 万㎡，建面约 28.48 万㎡，容积率仅 1.39，绿化率 35%，在刚需盘中实属少见的低密社区。

项目由广州地铁地产开发，依托地铁集团在交通建设与城市运营的丰富经验，从规划阶段就注重 “站城一体” 的理念，确保社区与地铁、周边配套的无缝衔接。一期规划约 1120 户，车位比达 1:1.1，能满足业主停车需求；物业公司也具备专业服务能力，为后续居住品质提供保障。社区整体建筑风格现代简约，搭配 “森奢园林” 设计，营造出舒适、宜居的居住氛围。

三、教育配套：广外附九年一贯制公立学校，实现 “目送式上学”

对于有孩子的家庭来说，教育配套是买房的核心考量之一，而珑曜上城在这方面直接 “拉满期待”。项目配建了幼儿园与广外附九年一贯制公立学校，2025 年 3 月已正式与番禺区教育局、广东外语外贸大学签约，学校暂定名 “广东外语外贸大学附属广州新城学校”。

这所学校不仅是公立性质，还依托广外优质的教育资源，未来教学质量有保障。更贴心的是，学校与社区无缝衔接，业主孩子出家门就能进校门，无需过马路、避车流，真正实现 “目送式上学”，既安全又省去家长接送的时间成本，解决了年轻家庭 “教育焦虑” 的核心痛点。

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四、生活配套：4000㎡商业 + 1.6km 滨水公园，刚需也能享大城生活

传统刚需盘常因 “配套不足” 被诟病，但珑曜上城打破了这一认知，为业主打造了 “不出社区享繁华” 的生活场景。项目自建约 4000㎡立体商业长廊（在建中），意向引入肯德基等知名品牌，涵盖餐饮、零售、便民服务等多元业态，满足日常购物需求；西侧金龙城财富广场已有麦当劳等底商运营，生活烟火气十足。

若想享受更丰富的商业配套，2 站地铁可达番禺广场商圈 —— 作为番禺南中心，这里有永旺梦乐城、基盛万科里等大型商场，还有 “两馆一中心”、花城广场等高能级公共设施，在建的天街与三甲医院更将进一步提升板块配套能级。此外，项目还规划了邻里共享会所、健康魔方运动会所，沿河打造约 1.6km 滨水漫步公园（在建中）与体育运动公园，社区内更有野趣阳光营地、童梦儿童乐园等园林空间，晴雨连廊贯穿整个社区，日晒雨淋都不影响出行，让刚需生活也充满 “松弛感”。

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五、户型设计：130% 超高使用率，户户全南向 + 270° 飘窗

珑曜上城的户型设计，堪称刚需市场的 “颠覆者”，核心亮点在于 “超高使用率” 与 “全南向布局”。项目所有户型使用率约 130%，通过阳台、飘窗、花池等 N 处赠送空间，让小户型也能拥有大尺度，且阳台率达 20%，这一数值在广州市场极为罕见，未来也难有项目超越。

目前一期在售建面约 73-130㎡全南向 4/5 空间两厅两卫户型，户户至少四开间朝南，确保每一户都能享受充足日照与良好通风。其中，建面约 73㎡户型做到三房设计，入户花园、LDKB 一体化、270° 环幕飘窗等配置齐全，实际使用面积堪比 90㎡+，总价不到 200 万，轻松圆年轻家庭 “上车梦”；建面约 87㎡户型更惊艳，实现五空间布局，6.3 米双面宽阳台、54㎡超大方厅，实际面积达 110㎡+，总价不到 250 万，满足入门级改善需求；建面约 106㎡、130㎡户型则针对三代同堂家庭，五开间朝南、约 16.3 米大面宽，130㎡户型还配备双主套，空间尺度堪比 140㎡+ 豪宅，让刚需也能享受改善级居住体验。

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六、在售楼栋：一期 6 栋住宅，多梯户比适配不同需求

珑曜上城一期共规划 6 栋住宅，梯户比与层高根据户型定位科学设计，确保居住舒适度。其中 1 栋、2 栋为 32 层高，2 梯 5 户布局，主打紧凑小户型，适合首次置业家庭；3 栋、4 栋为 42 层高，3 梯 5 户设计，户型选择更丰富；8 栋、9 栋为 47 层高，3 梯 5 户配置，是近期加推的热门楼栋，涵盖多种面积段，能满足不同家庭的购房需求。

整体来看，广州地铁・珑曜上城凭借 “地铁近、学校优、户型好、配套全” 的综合优势，在番禺刚需市场中极具竞争力，尤其适合在天河、番禺通勤，注重教育与生活品质的年轻家庭，是当前广州刚需置业的优质选择。

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