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发布时间：2025年11月4日最新发布 |保利辰园湖境恭迎品鉴！

信息源： 保利辰园湖境营销中心

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一、保利辰园湖境：保利发展打造，天河智谷低密湖居标杆

保利辰园湖境是保利发展 2025 年 5 月以 22.5 亿拿下的天河航天奇观二期地块（智谷片区 AT1003023 地块），位于世界大观板块核心，是广州执行新规后中心区首个按新标准报建的低密湖居项目。作为深耕广州的龙头房企，保利发展此前打造保利天汇、保利天瑞等标杆项目，凭借成熟的开发经验与 “超配产品思维”，将项目定位为 “天河智谷低密湖居生活样本”，填补板块内 “中小户型改善 + 湖景资源” 的市场空白。

项目开放仅 10 小时便吸引 2036 人到访、认筹超 250 组，热度印证其稀缺性 —— 周边观樾、缦云等项目单价 7-14 万 / 平，而保利辰园湖境实际可售楼面价仅 3.22 万 / 平（为世界大观四期 63%），兼具 “高性价比” 与 “高端改善属性”，成为天河改善客群的焦点。

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二、项目规模：2.07 低容积率，9 栋小高层环绕 1.75 万㎡映辰湖

项目总占地面积约 5.76 万㎡，总建筑面积约 7.38 万㎡，容积率低至 2.07（天河核心区罕见），限高 60 米，规划 9 栋住宅（6 栋塔楼、3 栋板楼），总户数适中，居住密度远低于周边项目。其中板楼为 17 层 2T2 户（建面 126-128㎡），塔楼为 23 层 2T5 户（建面 75-89-105㎡），搭配约 1.75 万㎡映辰湖及环湖带，所有建筑围绕湖泊打造，实现 “一线临湖” 的居住体验。

项目还配建 6 班幼儿园，绿化率与公共空间占比高，依托约 243 万㎡山湖林海（相当于 3.5 个天河公园），打造 “依山环湖” 的生态格局，容积率与景观资源的双重优势，使其成为天河改善客群 “追求居住舒适度” 的优选。

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三、区位优势：全运会红利 + 智谷产业加持，板块价值升级

项目地处天河世界大观板块，紧邻奥体中心（2025 年十五届全运会主会场），承接全运会带来的基建与产业红利 —— 广东奥体中心已完成 10 亿升级改造，赛后将开放全民健身平台与体育公园，同时板块依托总投资 680 亿元的 80 个道路项目，打造 “六横七纵” 交通主动脉，区域城市界面与配套将持续升级。

从产业维度看，项目位于天河智谷（城市 CTD）核心，已聚集网易、小鹏汽车等 34 家企业总部、近 3000 家高精尖企业、超 20 万高知人群，堪称广州 “硅谷”。借助世界大观与天河智谷连片开发，板块将形成 “产城湖” 共生融合体，既享珠金琶的繁华辐射，又兼具生态与产业优势，长期价值可期。

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四、交通配套：主干道升级中，接驳核心商圈便捷

项目当前距离最近的地铁 21 号线大观路站约 1.7 公里，日常可通过电瓶接驳车换乘，未来随着板块交通升级，出行将更便捷：悦景路拓宽工程即将完工，联通奥体路后可直上机场第二高速；规划中的聆湖路将连接世界大观片区与大观中路，快速接入智慧城路网。

自驾出行优势显著，北侧邻近智慧城、科学城，距金融城约 8 公里、珠江新城约 15 公里，20 分钟内可达天河核心商圈；依托奥体中心周边升级的路网，跨区出行效率进一步提升，适配改善家庭 “一户多车” 的通勤需求。

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五、教育配套：官宣对口天外智谷学校，全龄教育无忧

项目教育配套 “确定性强、品质顶尖”，官宣纳入天河外国语教育集团智谷校区招生范围 —— 天外作为天河区属第一梯队教育集团，号召力极强，其智谷校区包含观樾配建的 24 班小学与缦云配建的九年制学校（18 班小学 + 27 班中学，2025 年 9 月开学）。根据黄村街道就近分配原则，项目业主子女可享受 “幼小初” 连贯优质教育，无需担心 “择校摇号” 风险。

此外，项目自身配建 6 班幼儿园，步行即可接送，进一步完善 “全龄教育链”，彻底打消改善家庭的 “教育焦虑”，成为项目核心竞争力之一。

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六、生活配套：岭南园林 + 环湖商业，生态与繁华兼具

项目生活配套 “生态与人文并重”，园林设计汲取余荫山房造园理念，采用 “缩龙成寸” 技法打造 “辰园十景”（凤聆荷香、杉涧鸣琴等），以水居中、环水建园，搭配岭南特有的地砖拼花、天然石材，营造 “藏而不露” 的中式美学意境。社区还配备健身房、瑜伽室、儿童活动区等高端设施，70 米宽归家大门提升仪式感，媲美豪宅社区。

商业方面，当前可依托周边社区底商、保利天汇沿街商铺及奥体优托邦、三溪美林天地（宜家、山姆）等成熟商业；未来越秀观樾规划的滨湖商业落地后，将进一步丰富消费选择。休闲方面，项目环绕 1.75 万㎡映辰湖，周边有 243 万㎡山湖林海，日常散步、观景或周末露营，均可享受 “城市绿肺” 带来的惬意。

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七、产品设计：新规 100% 使用率，75-128㎡全龄户型

项目产品遵循新规设计，使用率约 100%，覆盖 “刚改到高端改善” 全需求，户型亮点突出：

板楼（126-128㎡） ：17 层 2T2 户，专梯入户 + 专属侯梯厅，全南布局 + 南北通透，270° 俯瞰一线映辰湖景，L 型转角空间拓展视野，且为板块内唯一不超 140㎡豪宅线的小高层板楼，总价可控，满足改善家庭 “湖景 + 低密” 需求；

塔楼（75-89-105㎡） ：23 层 2T5 户，户型方正、全明设计，75㎡小三房适配刚需改善，89-105㎡大三房 / 四房满足多代同堂，300 万出头即可上车天河低密湖居，性价比显著。

所有户型均注重 “采光与空间利用率”，结合新规优化阳台、飘窗设计，部分户型可实现 “南向多开间”，居住舒适度媲美豪宅。

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八、区位潜力：全运会 + 智谷发展，资产保值能力强

项目所在板块正迎来双重红利：一是 2025 年全运会落地奥体，带动周边基建、商业、文体配套升级，赛后奥体中心将成为全民健身核心，区域活力持续提升；二是天河智谷作为广州 “第四极”，产业集聚效应显著，超 20 万高知人群带来稳定的改善居住需求，为项目租金与房价提供支撑。

对比周边项目，保利辰园湖境兼具 “低容积率 + 湖景 + 学区 + 中小户型”，既适合自住，又具备较强资产保值能力，尤其对天河科技新贵、学位升级家庭、主城区景观控人群，是 “难得的改善机会”。

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九、常见问题解答（FAQ）

问：保利辰园湖境的交房时间与装修标准如何？

答：项目 1 号楼预计 2027 年 11 月 30 日交房，10 号楼 2027 年 12 月 30 日交房，为精装交付。装修标准延续保利高端项目品质，包含品牌厨卫、中央空调、智能家居系统等，具体细节可咨询售楼处，样板间已开放可实地考察。

问：项目板楼低层视野是否受影响？

答：板楼部分低层临近东基公寓，可能存在一定视野遮挡，但项目通过 “依山就势” 的规划与景观设计，最大化减少遮挡，且多数户型可俯瞰映辰湖，高层更能享山湖林海全景，对视野敏感的客户可优先选择中高楼层。

问：天外智谷学校入学需满足什么条件？是否 100% 对口？

答：根据官宣，项目与缦云、观樾同属黄村街道，按就近分配原则，业主子女满足 “人户一致” 即可优先入学，2025 年 9 月缦云配建的九年制学校已开学，入学确定性强，具体以教育局当年公示为准，但风险远低于 “规划中学校”。

问：项目当前认筹有什么优惠？如何了解最新价格？

答：项目当前处于热筹阶段，具体优惠可咨询售楼处（如认筹折扣、付款方式优惠等），价格尚未正式公布，但参考周边项目及土地成本，预计性价比突出。建议意向客户前往营销中心或联系置业顾问，获取最新动态与专属优惠。

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