房产买卖网签越来越“热”你该留意什么问题

焦点防城港经纪公司 2019-05-23 13:52:10
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房产买卖网签的意义 对于房产网签的意义,《广州市存量房网上交易规则》明确规定:“维护房地产交易和资金安全,保障当事人合法权益,促进房地产市场健康平稳发展。”在司法实践中,就是网签的意义就在于: 维护交易稳定,防止一房数卖的发生。 【参考案例:(2014)二中民终字第03248号】: 房产买卖网签

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房产买卖网签的意义 对于房产网签的意义,《广州市存量房网上交易规则》明确规定:“维护房地产交易和资金安全,保障当事人合法权益,促进房地产市场健康平稳发展。”在司法实践中,就是网签的意义就在于: 维护交易稳定,防止一房数卖的发生。 【参考案例:(2014)二中民终字第03248号】: 房产买卖网签的法

房产买卖网签的意义

对于房产网签的意义,《广州市存量房网上交易规则》明确规定:“维护房地产交易和资金安全,保障当事人合法权益,促进房地产市场健康平稳发展。”在司法实践中,就是网签的意义就在于:

维护交易稳定,防止一房数卖的发生。

【参考案例:(2014)二中民终字第03248号】:

房产买卖网签的法律效力

 网签的法律效力涉及三个层面

1

房产买卖合同的成立。

网签的环节既有网上签约,又有线下签约,其成立买卖合同的功能设计相当明显,这两个签约环节的核心内容是一致的,当事人需凭借网上签约的信息凭证以及所签署的买卖合同办理过户登记。

网签主要包括三个环节:①草拟阶段,当事人对合同主要条款协商一致后,在网签系统填写合同并打印《买卖合同信息核对表》,由当事人双方核对并确认相关信息录入是否正确。②打印合同,打印网上填写的合同由交易双方签字或盖章。③完成签约,在网签系统中点击“签约完成”。问题在于,如买卖合同的签署是买卖合同成立的标志,那网签起什么作用,它与买卖合同是什么关系?

2

真实意思的推定。

就同一房产,相同的买卖双方先后成立内容不同的买卖合同,如先完成网签,再签署在价款等方面与网签信息有异的买卖合同(非网签合同),此时应推定网签合同符合当事人双方的真实意思,对此有异议者应举出相反证明。房管部门在将网签内容载入系统时,要经过工作人员和当事人的反复核对和确认,且网签外在于买卖双方,由房管部门控制,任意一方当事人也不可能任意修改,客观性高,网上签约信息生成的买卖合同书需当事人签署,再次确认网签交易。

上述环节步步推进,相互印证,强有力地证明了当事人真实的买卖合意。此外,住建部《房屋交易与产权管理工作导则》要求房管部门要确保由网签后资料形成的交易和产权档案的完整、准确和安全,档案信息的权威性进一步提升了网签对当事人真实的买卖合意的证明力。即在买卖正当存续的前提下,当事人一方不能任意申请注销网签信息,房管部门也不能擅自注销网签信息。

【参考案例:(2016)京02行终212号行政判决书】:

网签系统的中立性、网签程序的严格性和网签结果的确定性,大幅增强了网签信息的可靠性,使其证明力远胜于受控于当事人的非网签合同。除此之外,实践中,未办理网签,不影响已成立的买卖合同。即便房管部门规定房产买卖合同必须网签才能生效,也不会影响买卖合同的成立。

【参考案例:(2015)穗中法民五终字第3234号】:

另外,买卖合同如果约定当事人应协力办理网签的,进行网签属于当事人应尽的合同义务,违背者要承担相应的责任。

【参考案例:(2015)穗中法民五终字第1146号】:

3

买方债权的保障。

实践中,存在卖方将标的房产“网签”后再出卖(一房数卖)或设立抵押权的情况,不动产物权取得方式,以“登记”为要件,不动产未经登记不产生物权变动的效力。“网签”并非不动产“登记”,只是买卖双方债权合意通过一定形式固定下来,在上述情形下,买方债权如何保障已成为重要问题。

登记机构在对房屋所有权转移或抵押权设立等物权变动的登记申请进行审查时,要审查该房屋是否为网签标的物,若未尽到这份审查义务而径为登记,就属于应予撤销的错误行为。

【参考案例:(2015)二中行终字第1060号行政判决书】:

这就可确保网签的房产既不能过户登记给竞争合同的买方,也不能抵押登记给卖方的其他债权人。但上述结论并非定论,实践中亦有很多法院有不同的裁判观点,未能做到司法裁量的统一。

房产网签注销、撤销的条件

在买卖正当存续的前提下,当事人一方不能任意申请注销网签信息,房管部门也不能擅自注销网签信息。

关于注销、撤销问题应分以下几种情况:

1

在房屋信息上网公布后,买卖合同签订前,根据《广州市存量房网上交易规则》第七条的规定:房屋信息上网公布后,在委托期限内变更或者解除房地产中介服务合同的,有关当事人应当签订变更或者解除该合同的书面协议,然后由房地产中介服务机构在3天内在网上交易系统办理变更或撤下该房屋信息的手续。

房地产中介服务合同到期的,网上交易系统自动撤下房屋信息。第八条的规定:存量房产权人或者其委托代理人与房地产中介服务机构签订房地产中介服务合同,上网发布房屋信息后,拟自行与买家交易的,需书面通知房地产中介服务机构。收到书面通知后,房地产中介服务机构应当3天内撤下房屋信息,与存量房产权人或者其委托代理人的法律关系根据相关法律法规规定处理。

2

自行交易的存量房买卖双方当事人通过自助终端机或网站办理存量房交易预签合同手续后,7天内须到签约服务点进行确认,逾期未确认,网上交易系统自动撤下预签合同手续。

3

网签后,双方发生争议的,根据《广州市存量房网上交易规则》第十四条的规定:办理网上交易手续后产生争议的,各方当事人可以协商解决或者由相关部门进行调解。协商或者调解不成的,应当按合同约定的争议解决方式及时处理。

争议解决后,应当向原签约服务点或者房地产中介服务机构提交协商、调解协议或者仲裁、司法机关裁决文书,由原签约服务点或者房地产中介服务机构通过网上交易系统办理相关手续。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。

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