共有产权房多城落地 哪里最严哪里宽?“刚需族”的“安居梦”

置业顾问董佳伟 2018-09-22 09:03:31
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9月14日下午,西安市房管局召开住房供给侧改革通气会,发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》,其中提到的加快建立共有产权住房制度,培养“租购并举”住房消费理念,尤为引人关注。至此,西安成为继北京、上海、深圳、等城市之后,又一推行共有产权房制度的城市。据不完全统计,截至目前,全国至少已有十个城

9月14日下午,西安市房管局召开住房供给侧改革通气会,发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》,其中提到的加快建立共有产权住房制度,培养“租购并举”住房消费理念,尤为引人关注。至此,西安成为继北京、上海、深圳、等城市之后,又一推行共有产权房制度的城市。据不完全统计,截至目前,全国至少已有十个城市试水共有产权住房,其中北京、上海、南京、福州、烟台已有共有产权房项目落地,而广东或将成为第一个在全省范围内全面铺开共有产权住房的地区。

京沪广,谁的政策最严格?谁的政策最宽松?

范围最广:广东

9月11日,广东省住房和城乡建设厅在官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见(征求意见稿)》,拟将全省范围铺开,并向社会征求意见。

《征求意见稿》提出,共有产权住房作为政策性住房,其供应对象为符合规定条件的城镇无房家庭,每户家庭只能购买一套共有产权住房,并享受与购买商品住房同等的落户、入学等公共服务。其面积标准以90平方米以下的中小套型为主,规定承购人产权占比不低于50%,满5年可定向转让,满10年允许承购人一次性增购代持机构所持有的产权份额取得完全产权,住房性质转变为商品住房,可上市交易。

《征求意见稿》提出,共有产权住房的房源筹集渠道主要包括六种:一是政府自行组织集中新建;二是通过“限房价、竞地价”等方式交由房地产开发企业集中新建;三是通过“竞配建”等方式交由房地产开发企业在普通商品住房项目中配建;四是收购符合要求的新建商品住房或二手住房;五是盘活符合要求的公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、直管公房、棚改安置房等;六是其他途径筹集。

而在三个月前,广东印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》,提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策,试点时限为1年。

执行力度最大:北京

2017年9月20日,北京市住建委同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,该办法自2017年9月30日起正式实施。与其他几个城市不同,北京的共有产权房并不能转为商品房,最大限度的去掉了房子的金融属性,可谓政策执行力度最大。

办法规定了共有产权房5年之内原则上不能转让,如果有特殊情况转让的,申请后,政府回购。5年后可以转让,按照当时的市场价格转让自己的份额。这里需要特别注意的是,与之前的意见稿不同,5年之后的转让,只能转让自己拥有产权的部分,不可以购买政府的产权部分。从性质上说,共有产权房不可以转为商品住房。换句话说,永远不能把共产房变成自己完全拥有产权的房子。同时,如果已经购买了共有产权房,未来还想购买商品住房,必须先将自己的共产房卖给政府指定代持机构。

根据办法,可申请共有产权房的条件是,单身需要满30岁,必须在北京无房,若是离婚的单身,必须满足离婚以后满3年才可以申请共产房。如果是已婚家庭,之前必须没有北京的房产转出记录。

关于落户入学,北京住建委表示,共有产权住房属于产权类住房,在落户、入学上和购买其他普通商品住房政策一致。

最宽松:上海

2016年9月30日,上海市住建委等部门公布了《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》,细则主要规定了购房人购房后5年内回购、5年后政府优先购买、购买政府产权份额和上市转让的申请审核、办理程序、价格标准、税费承担等重点内容;同时,对于违规违约使用共有产权保障住房行为的发现、认定和分类处理等问题,也出台了相关政策措施。

在属性转变方面,上海的政策则更为宽松,取得共有产权房的不动产权证满5年,就可以购买政府产权份额,也可以上市转让共有产权保障住房。办理手续之后,共有产权房就能变更为商品房。

同时,共有产权保障住房是政府组织供应的保障性住房,为防止住房不再困难的对象继续占有共有产权保障住房,《实施细则》规定,取得房地产权证未满5年,购房人、同住人购买商品住房的,应当腾退共有产权保障住房,交区政府指定住房保障机构回购,回购价格为原购房款加同期银行存款利息;取得房地产权证满5年,购房人、同住人购买商品住房的,应当在商品住房转移登记前,先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府产权份额。

总体来看,近些年,京沪广三地都在有计划、有效、因地制宜地推进共有产权和廉租房等保障政策落地。

部分地区的共有产权房政策

南京规定,共有产权房自购房发票记载时间5年后可交易。按照相关政策规定,保障对象取得完全产权份额前,共有产权房不得擅自用于出租经营,不得改变房屋用途,个人产权部分抵押需经共有产权人同意,否则由公有产权人依合同约定予以追责。自购房发票记载时间5年后,经共有产权人同意,共有产权保障房可上市交易,交易价格按届时市场价执行。此外,如果保障对象使用共有产权房期间购买其他住房的,应先取得共有产权完全产权,或按照约定退出。

烟台共有产权住房由物价等部门按商品房价格下浮10%核定销售基准价格,向购房人出售70%产权,剩余30%产权归出售人所有,购房人共有2年后可按规定增购剩余的30%产权,拥有完全产权并可上市交易,上市交易时无需补交土地出让金。购买共有产权住房后,购房人不再享受原住房保障待遇

福州规定申请人本人应具备本市鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五城区居民户口,或在本市五城区连续缴交3年以上(含3年)社保或个人所得税;申请人本人及配偶和未成年子女在本市五城区人均住房建筑面积不超过15平方米;单身家庭申请购买的,申请人应年满35周岁。申请人本人及配偶和未成年子女自申请之日前2年内,在本市五城区存在住房权属转移记录的,不得申请购买共有产权住房。申请人及配偶在本市五城区范围内未享受过房改房、集资建房、解困房、经济适用房、限价房(不含与征迁安置对接的限价房)、公房征迁放弃产权补偿安置等住房优惠政策、未租住公有住房。户籍属于旧屋区改造征迁范围内且选择货币补偿的申请人不受上述单身家庭年龄条件限制。

西安购买共有产权住房不足5年的(以购房合同网签备案之日计算,以下同),购房人不得转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,经市住房保障部门批准同意,由代持机构按照原购买价格回购,并继续作为共有产权住房使用。购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的,经代持机构同意,购房人可按届时市场价格转让所持房屋产权份额,代持机构拥有优先购买权,并继续作为共有产权住房使用。代持机构放弃优先购买权的,与购房人按产权份额分割销售收益,相关交易环节税费按产权份额各自负担。购买共有产权住房满5年且取得不动产权证的,购房人可按届时市场价格,一次性购买政府持有的房屋产权份额。

部分城市共有产权房供应情况

上海:

上海自2010年以来,已累计开展了六个批次的共有产权保障住房申请供应工作,总计签约购房家庭将达到13万户左右,并计划于2018年第四季度启动第七批次申请受理工作。

在上海,从经适房到共有产权房发展的几年间,曾经先后五次放宽“双困”家庭的申请准入标准。重点调整了收入限额从人均月可支配收入2300元放宽至2900元、3300元和5000元到目前的6000元,个人财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元和15万元,调整到目前执行的18万元,且2人及以下家庭再放宽20%。

北京:

2017年9月20日,北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,自2017年9月30日起正式实施。同日,北京首个共有产权住房项目,朝阳区朝阳北路,黄渠地铁站附近的锦都家园进行了公开摇号。房源总套数427套,均价22000元/平米,远低于周边二手房五六万的价格。经对申购家庭的审核,最终确认121186户家庭参与摇号,确定选房。  

2018年1月23日,北京最大规模一批共有产权房,北京昌平区绿海家园、中骏四季家园和翡萃家园三个项目开始申购,共计3326套。

南京:

南京市首个共有产权房小区2016年6月开始选房,销售价格为9925元/平方米,南京的共有产权保障房主要供应给四类人群:城市低收入(家庭人均月收入低于1921元)、中等偏下收入住房困难家庭(家庭人均月收入低于3074元);初次置业家庭;新就业大学生以及经市政府认定的其他住房困难家庭。

2017年12月,南京单次推出规模最大的一次,共计1499套共有产权房供应,房源户型面积分45平方米、55平方米、65平方米、75平方米、85平方米5种,毛坯房9925元/平方米,装修房10325元/平方米。

烟台:

2017年12月,烟台市宣布首批拿出1476套现房,其中锦绣家园项目1254套,锦绣新天地项目222套,作为共有产权住房,成功选房者今年3月即可入住;

福州:

2017年12月11日,福州首个共有产权地块由福晟集团以总价26.6亿元,楼面价为21614元/平米竞得。按照出让公告显示,该宗地号为2017-36号的地块,须配建共有产权住房500套,总建筑面积34500平方米,按照住房建筑面积60平方米、75平方米、90平方米分别占总套数60%、20%、20%的比例进行建设。

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