为什么越来越多中国人热衷于投资美国房产?

2017年美国房产市场库存短缺、房价上涨、利率开始上升；紧接着美国通过了30年来改动较大的税改法案，这似乎注定了2018年的美国房地产，将是不平凡的一年。

随着海外资产配置成为中高净值人士的必备，海外置业也逐渐受到关注。由于美国的多重优势，越来越多的中国人将投资转向美国房产市场。今天，就来从五个方面帮大家分析一下中美房产市场之间的究竟存在多大差异，国人为何对美国房产钟爱有加。

房价及房价走势

中国：房产泡沫逐年加剧，随时可能破裂

美国：无暴涨暴跌历史，全国年均涨幅5%

在经历里前几年的房价暴涨后，中国房产泡沫逐渐加剧。在北京中心地段，面积80平方米售价1,000万元的住房不在少数。而深圳平均房价达到居民平均年收入的70倍。通常，这一比例在3至6倍被视为正常水平。如此巨大的房产泡沫随时可能有破裂的风险。

目前国内房价走势是怎样的呢？来看看国家统计局近日发布的2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5%；二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2%和0.4%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3%。相比2017年同期，房价涨幅明显回落。

根据美国官方数据，美国房产自1963年到目前的50多年里，总涨幅达16倍左右，每年平均涨幅约5%。但美国房价对美国居民的收入来说相对合理。举个例子，在全球游客最多的城市——美国佛罗里达州奥兰多市黄金地段，一套室内面积约125平方的房子，总价仅约200万元人民币，每平米价格仅约1.5万元人民，且售价包含精装修及全套家电和家具。

房屋投资收益

中国：短期炒作风险大，出租回报率约2%

美国：适合长期持有，每年综合收益高

中国目前的房产泡沫大，短期炒作风险大，一旦泡沫破裂，投资人将遭受巨大损失。如选择长期投资，国内房子的租金收益约2%，比如在宁波投资一套200万的房子，年租金大概只有4～5万。如果200万是贷款，按照二套房贷款利率、30年贷款期、等额本息还款方式等计算，30年总共要付约200万利息，平均年利息约7万。也就是说，如果房子不涨价，每年还要净亏2～3万。相比之下，美国房产短期暴涨获利的难度很大，因为卖房要承担双方经纪人的费用，如果频繁买卖，交易费会吞噬大部分房屋利润。但长期投资的回报率还是非常可观的。一般情况下，房租收益加上美元增值、美国房价年平均增幅等，再除去房产税、物业税等费用，买美国房子的每年综合收益有望达到7～8%以上。

房屋面积及装修

中国：按建筑面积计价

美国：按实用面积计价，附赠阳台、花园、车库等的面积

国内房子的价格都是按照建筑面积计算的。房子的实用面积约只有建筑面积的60～85%。而且国内房子大多数是白坯房，使用前还得辛苦装修。

美国房产面积只算室内实际使用面积，没有公摊面积。一般情况下，阳台、花园、车库（位）都不算面积。而且，美国房子很多都是精装修的，有些房子甚至配齐了全套家具、家电，拎包就能入住。这也为投资人节省了一笔客观的费用和时间成本。

房屋出租方式

中国：房产租赁市场不成熟

美国：专业经纪人或物业公司打理，业主每月坐等收租

国内缺少专业的房屋租赁经纪人，投资人往往要自己负责出租房子，又麻烦又容易出现空租期。

在美国，房东往往把房子交给房屋租赁经纪人打理。经纪人负责找租客、收租金、维修房屋等一切出租相关事宜，每个月提供出租收益情况和汇租金给房东，收取租金的部分作为管理费。投资人既省心又有收益保障。

加上美国的住房福利很好，美国联邦政府对穷人提供住房补贴。

房屋补贴有许多不同的方式，比如老年低收入者可以入住老年公寓；希望买房子的低收入者可以申请购买限价屋；对于负担不起房租的低收入家庭，则有房租补贴项目，俗称为“第八款” (Section8)，因为这个补贴项目是根据《住房法》第八款的规定以及后来的补充规定来运作的。

Section 8 即第八住房补贴方案 (Section 8 Housing)，最早为美国 1937年住房法案 (Housing Act of 1937)，其后又被反复修改增补，它授权发放补贴给私营公寓老板或低收入者，用以帮助低收入家庭能支付得起租（买）房的费用。除了拥有房产的人之外，其余的家庭也能租房子住。

美国住房和城市发展部是具体负责低收入租房补贴运作的主要联邦机构。所谓的低收入者，根据住房和城市发展部的定义，是收入低于当地家庭中间收入的30%。

公共住房机构还会对申请者进行严格的调查，调查内容包括家庭收入、财产、有无犯罪记录等等，通过调查的家庭可以列入等候名单。

这些补贴主要分为三类：排名前列类是被补贴者可以用它付房租，也可以用来支付买房的月付，美国目前每年有170亿美元用于这个目的，这个凭证的较高限额是每个月2,200美元。它支付着美国大约两百一十万贫困家庭的绝大部分房租和水电气费。

另外两类更适合租房者。一种以租户为基础，受补贴者可以自由选择居住地区及承租房屋类型，租金补贴由地方公共住房机构直接付给屋主，剩余部分租金则由租户直接付给屋主。当然，所租房屋租金是有上限的，一般来说是根据当地平均水准设定的。

当租户选择高于合理市场租金的住房时，要自行负担超出部分的租金。公共住房机构给予的租金补贴介于合理租金标准与家庭30％的收入之间。

另外还有一种方法是以房屋为基础，就是受补贴者只能将补贴用于租赁被指定的住房；政府预先与房东商量好，将房东的房子作为住房补贴屋，固定出租给得到住房补贴的家庭，同样，租房者需要付不超过百分之三十的收入作为租金的一部分，不足部分由政府支付。

收入少，付得少。比如月收入2千，就付6百。如果房子是自己买的呢？同等待遇。你用收入的30%付月供。

由于租房补贴项目使得低收入家庭比较容易找到合适的房子，所以大受欢迎，目前全美享受到这项政策好处的约有三百万户居民。