美国商业地产寒冬!现在疫情下买房当投资会是机会还是挑战?

搜狐焦点防城港总站 2020-10-15 08:51:43
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纽约房地产律师兼投资人黄启源说,投资房地产的美国华人很多。投资者中有专业房地产投资者,还有医师、律师、餐馆老板、超市股东等高收入者。 他认为,由于房价下跌,贷款利率比较低,现在是投资房地产的好机会。但是,他建议一定要计算好,能在收支上打平,才能出手。 纽约天骄基金管理公司总裁郭亚夫说,如果资金不够雄

纽约房地产律师兼投资人黄启源说,投资房地产的美国华人很多。投资者中有专业房地产投资者,还有医师、律师、餐馆老板、超市股东等高收入者。

他认为,由于房价下跌,贷款利率比较低,现在是投资房地产的好机会。但是,他建议一定要计算好,能在收支上打平,才能出手。

纽约天骄基金管理公司总裁郭亚夫说,如果资金不够雄厚,而且在租房子住时,人们首先解决的问题是攒钱。

攒钱不是为了投资股票,而是要先买一套房子自住。」他说,房地产投资最担心的是房子租不出去,还要支付地税等。

但买一栋房子自住,自己这个房客是不会跑掉的。你一年365天都得住,可以保证投资收益。

商业地产寒冬 房东也苦

黄启源说,房价是由供给和需求决定的,而且具有地方性,因此房地产投资要看当地的具体情况。由于新冠疫情的影响,纽约市的餐馆只准外卖,或限制堂吃人数,对餐馆的生意影响很大。如果你把地产出租给餐馆和酒吧,就面临房租收不上来的问题。

他说,他有三个商业房产,两个在曼哈顿,一个在皇后区的法拉盛。三个房客连续六个月没有交房租。

曼哈顿的房子租给餐厅,但房客说餐厅没有生意,都是外卖,不挣钱。而法拉盛租给一个小酒吧,但是酒吧关了几个月,门口贴了一个纸条,上面写道:10月1日再见。

他说,房东也是贷款买房,希望用房租抵房贷,同时还要每月交税。每个房客每月租金是1万多元,六个月的房租近20万元。房东六个月没有收到房租,房东的困难比房客的大。

有的房东年龄大了,不想为收租发愁,就决定卖房子。但是,曼哈顿卖房子多是口耳相传,由于房价下跌,房子很难卖。

他说,有的房东拥有十几栋房地产,不是没有钱,而是没有流动资金,无法支付房贷和税收。十几栋的房地产都要还房贷,支撑不了。

他说,房地产投资的缺点之一就是卖房不易。卖房一般需要三到六个月。若是比较特别的房子,需要好几年。有的人投资了大楼,很久都卖不掉。而且,管理房子需要时间和精力,也不容易。

投资房地产的另一个缺点就是容易引起官司。例如,他的一个客户用65万元买了一栋房子,结果一个房客在地下室里被烧死了。房客的家人起诉房东,要求赔偿1680万元。他说,即使房东把房子卖掉,也筹不了这么多钱。有的华人租下大楼,开办家庭旅馆,结果被政府发现,房屋局开了六张罚单,一张要1.2万元。

他说,主流社会投资房地产有两个途径,一是投资大楼,并聘用物业公司管理,一切照章程办事。二是购买房地产基金,不具体接触房地产。基金赚钱,股东就可以分钱;但是,华人投资房地产基金的很少。

在开业前,他曾经在一家美国律师事务所工作,专门负责做房地产基金。他说,房地产基金归美国证券委员会(SEC)管理。

SEC有规定,房地产基金要遵守基金管理规定,按期填写表格,报给SEC,只有基金规模大了,才能这么做。不过,美国华人想做也没有那么大的资金量。

华人投资房地产6类型

黄启源说,美国华人投资房地产的很多,形式多样。投资者中有来自台湾、大陆和香港的华人,这可能与华人的传统有关。他说,专业的华人房地产投资者可以分为下面一些类型。

1.中国大陆来美的一些大型房地产公司。他说,这些大陆房地产集团投入的资金量比较大,如上海绿地、深圳万科、安邦集团等,有的是买地盖楼,然后销售。有的是买现成的出租公寓,改造成合作公寓(Co-op)或共有公寓(Condo)。

有的持有75%的房地产商股份,但是让持有25%股份的美国公司开发,他们只管分成。他说,成功的案例相当赚钱。例如,有的公司投入4000万元,房地产开发完成后公寓值1.25亿元,在开业当天有人要出价2.5亿元买下。

2.美国当地华人提出开发方案,然后找熟悉的乡亲筹资。有人花了200万元买地,然后投入1200万元盖成高层的共有公寓。楼房盖好后,一半Condo以成本价卖给出资的乡亲,一半Condo以市场价出售。发起者赚了钱,参与者买了房。这类开发多是福州移民。但是,楼盖好后,产生的法律纠纷也很多。

也有温州移民通过做会集资盖房。例如,89名温州移民筹资2000万元,贷款2000万元,买了两栋公寓,改造成共有公寓,卖给乡亲。许多参与者是小商业者,有的做餐馆,有的卖电话卡。他说,纽约州过去有个规定,如果公寓要改成共有公寓,需要15%的住客同意。

他们把价值45万元的Condo以35万元的价格出售,没有人不同意。但是,2019年7月1日,纽约州通过了新的法律,要求公寓中的一半住客同意,才能改造。于是,有的华人刚刚买下,就遇上新法律,过去的设想成了泡影,只想拿回成本了。

3.华人成立投资房地产的有限责任公司(LLC)。他说,这些中型公司的规模大约有几百万元本金,专门投资房地产,盖房子,卖房子。他说,有限责任公司的好处是损失有限度,就是那栋房子。

而且,他们只报个人税,不报公司税,不会被双重课税。他说,有人出资200万元,占1200万元房地产的六分之一。投入的200万元现在涨到600万元,赚了400万元。现在,他年龄大了想卖掉,一问会计师,400万元要交三分之一的税,要100多万元,他又有点舍不得。

4.有的华人是单干。例如,他们自己筹资几十万元,买下旧房子和法拍屋,重新装修后再卖掉,从中赚取差价。如果市场不好,他们就自己住,等到市场好了再卖。他知道很多华人在做,但是收入不定。

5.有的华人专门做法拍屋。他说,他有时也去房屋拍卖市场看看,总能看到一些熟悉面孔。他说,这些人都是事先都做了研究。例如,一栋独立屋的占地面积是60呎乘100呎,拆掉旧屋可以盖三栋独立屋。

于是,他们就在拍卖场上竞标,有时一个要价45万元的房子被标到70万元。其他的出标者没有事先看房,觉得他们疯了。实际上,这些华人考虑的是一栋变三栋,而其他人考虑的只是一栋。

他说,这些人结成伙,为了不让新来者入行,价格再高都要拿下,就是堵住别人进来。

6.集资建商场。一位知情者透露,温州移民投资房地产还有一个模式,就是集资建商城。具体做法是,他们内部集资租下一个大型建筑,然后分割成小的空间,出租给各个商户,从中赚取租金。这类商城的例子很多,如法拉盛市中心的新世界商城、美食广场及麦斯佩斯的小义乌等。

他指出,华人投资房地产有以下几个原因。一、房子是看得见、摸得着的东西,比较可靠。二、土地有限,人口无限,房价总会上涨。三、房屋价格稳定,波动不大,华人喜欢。四、房屋有使用价值,如果卖不掉,可以自己住。

投资前 要研究房地产

黄启源说,如果要投资房地产,一定要真正了解房地产,知道它面临的问题和挑战。投资房地产不是简单地买个房子摆在那里。

各地政府都有管理房地产的规定。同时,投资房地产还有一个任务,就是找房客。他说,找房客不容易。现在,职业房客很多,专门找免费的房屋住。如果他们看中你的房子,起码要免费住上半年。

投资房地产要有目标,掌握有关的信息,要知道房地产的走势。因此,投资者要仔细研究有关数据,要找出房地产的潜力所在。他举例说,有人买下一栋大楼,但是租金收入低,不赚钱。

他建议在大楼的地下室安装洗衣机和烘干机,一年能赚不少钱。他说:有人能在破房和空地上赚钱,就是看到潜力的能力比别人强。

他认为,房地产投资也要多元化。如果投资房地产,可以投资住家和商业不同类型的房地产。

同时,也不要只买一个地方的房地产,可以四处看看。他举例说,纽约市的房地产收益率是4%,朋友在拉斯维加斯的房地产收益率是8%,而他在纽约上州的房地产收益率是14%。不同的地方,收益率不同。

如果想单独投资房地产,没有一点问题,但是做不大。如果想做大,就要吸引投资。因此,投资者要有集资的能力。他建议,他们先从基础做起,拿出成果再去集资。在集资时,自己拿出的钱多,别人拿出的钱少。

过去的投资都要做好纪录,有具体的数字,必要时需要律师帮助整理。但是,不要为了好看而编造数字,那样就属于欺诈了。

作为房地产律师,他认为华人房地产投资主要问题是没有大型企业,缺乏制度,没有规划,容易出问题。有的为了省钱,使用中国进口的次级材料,结果建筑质量不高。

有的大楼电梯总是坏,因为质量不过关。他们总想先赚了钱再说。」而美国的建筑商注重建筑质量,用了上百年还能用。他说,短视行为对华人房地产商影响很大。

人口转移 郊区房价将涨

纽约市立大学勃鲁克学院(Baruch College)金融学系副教授姚睿曾经是房地产学教授。他说,新冠病毒疫情3月初在纽约市首先爆发后,迅速蔓延至全美。

按理说,许多人不能出门工作,影响经济,市场应该往下走。但是,美国房市却成为热点。他说,房地产市场活跃的主要原因是贷款利率很低。

他说,联准会(Fed)已经开会宣布,在2024年以前,联准会都不会提高贷款利率,这个表态意义重大。利率长期保持低位,一定会刺激市场。因此,美国8月房市的成交量超过以前的高点。

人们发现,如果住在家里,也可以上网工作,不一定每天要去公司。于是,美国人开始搬离大城市,住到郊区去,或者搬到生活便宜的南方去。

目前,虽然还有新冠病毒的病例,但是医院可以承受,死亡率也在下降。人们也不紧张了,感觉更安全了。我昨天去新泽西的Costco,感觉人满为患。

他说,曼哈顿人不愿意住在城里,要搬到郊区的大房子里,导致曼哈顿房市下跌。过去,大城市的生活丰富多采,但是现在饮食和娱乐场所都不在了。

大城市将发生很大变化,不会像过去那么热闹。

由于疫情的影响,许多公司实行在家办公,因此商业房地产面临很大的压力。过去,公司给每个员工留出一个位置,但是今后也许会实行几个员工共用一个工作间。

市场下行 投资者看到机会

纽约房地产杂志《地产交易》(Real Deal)2020年4月7日发表文章称,冠状病毒困扰成为房地产投资者的世纪机遇。

随着冠状病毒危机使房地产价值暴跌,房地产投资者感觉到现在比2008年次贷危机时存在更大的购买机会。报导称,酒店、零售物业和抵押贷款支撑的证券尤其是投资者的目标。

根据Preqin的数据,截至去年12月,专注于机会和不良资产投资的私人房地产基金共有1420亿元。BH3投资公司2018年底推出了1亿元的不良债务基金。

黑石集团(Blackstone Group)、布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)和喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)等公司,已经从养老金和主权财富基金等处筹集了数十亿元,准备在价格下跌时出手。

地产资本分析(Real Capital Analytics)数据显示,到目前为止,很少不良资产进入市场,但许多投资者都希望这次有比上次金融危机时有更多机会。

在上次金融危机期间,房价在2008年8月至2010年6月之间下跌了35%。一位知情者透露:他们中的许多人已经等了十年。源自法拉盛同城 ID:st-flushing

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责任编辑:胡耀元

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