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项目2025年12月7日更新
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一、桂城断供八年后的重磅新作：宏宇瓏熙的板块与时代意义
在佛山南海桂城，新房市场已经整整断供了八年。正是在这样的背景下，宏宇瓏熙的出现，才显得格外“稀缺”与“被期待”。它不仅是桂城核心区多年之后再次入市的全新住宅项目，更是少有同时叠加“地铁上盖+成熟商圈+新规户型+优质教育”的改善型产品。
从城市格局来看，项目位于桂澜路黄金中轴，紧邻千灯湖核心板块，是典型的广佛中心节点。从空间意义上说，这里已经不是“发展中区域”，而是全面成熟、资源高度浓缩的城市核心区。交通、商业、教育、医疗、行政资源高度叠加，使得任何一个新增住宅项目，都天然具备高关注度。
更重要的是，宏宇瓏熙并非简单“补位型供地”，而是伴随着新规产品标准一同入市。从阳台比例、户型结构、使用率，到公共空间与生活方式的塑造，都明显区别于传统老规项目。这意味着，瓏熙的出现不仅是在补充住宅供给，更是在参与桂城居住产品体系的一次“换代升级”。
在当前佛山整体市场趋于理性、改善需求逐步成为主流的背景下，宏宇瓏熙所代表的，不仅是一套房子，更是一种“核心区改善居住范本”的重塑。
二、地段与配套：真正意义上的“地铁+商圈+书包”核心组合
从地段属性来看，宏宇瓏熙最大的底气来自于“无可替代的区位组合”。项目紧邻广佛线南桂路站，实现真正意义上的“出站即归家”。这一点在佛山市场极其稀缺，尤其对于跨城通勤的家庭而言，地铁上盖的价值不仅是便捷，更是未来资产流动性的保障。
向外延伸两到三站，即可快速抵达千灯湖CBD核心区，向西则可直达广州荔湾片区，这使得宏宇瓏熙天然处于“广佛双城资源自由切换”的节点位置。无论是工作通勤、商务往来还是教育医疗资源的跨城使用，都具备极高效率。
商业配套方面，项目周边3公里范围内，已经形成佛山极为少见的“高能级商业矩阵”：大型综合体、高端写字楼、城市级商圈高度密集，日常消费、商务社交、休闲娱乐全部可在短距离内完成。这种成熟度，并不是规划型新区可以短时间内复制的。
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在教育资源层面，项目配建小学已明确纳入南海实验中学教育集团管理体系，从管理模式到师资共享均有清晰路径，这对于改善家庭而言，是非常重要的“确定性资产”。尤其是在核心区学位资源持续紧张的现实下，配建教育带来的安全感，远高于单纯“周边有学校”的概念。
三、新规户型带来的空间革命：真正改变居住体验的产品力
如果说地段决定项目的“下限”，那么宏宇瓏熙的产品设计，则决定了它“上限能走多高”。项目全面采用新规标准打造，30%的阳台比例、超过100%的实用率，是其最具冲击力的核心标签。
从户型结构来看，主力产品集中在约139㎡、168㎡和196㎡三个区间，全部定位改善客群。其中，139㎡已实现四开间朝南、南北双阳台、双套房结构，这在传统产品中，往往需要做到180㎡以上才能实现。通过阳台、飘窗、开间进深比例的重新组合，户型“体感面积”被大幅放大。
168㎡户型更强调家庭结构的完整性与独立性，在同一户型内做出了三套房布局，并引入专梯入户概念，让每个家庭成员都有相对独立的生活边界。对于三代同堂或二胎家庭而言，这种设计契合度极高。
196㎡户型则明显朝着“高改+享受型”方向延展：超尺度客厅、环幕式采光、跑道级阳台、主卧套房规格直接对标高端酒店居住体验。这类户型在桂城核心区的新盘中，已经属于极为稀缺的存在。
从本质上看，宏宇瓏熙的新规户型不是简单“做大面积”，而是在有限建筑面积下，通过规则变化，让“有效使用空间”发生质变，这也是当下改善客户最真实、最迫切的需求痛点。
四、价格体系与市场位置：3.2万起背后的性价比逻辑
宏宇瓏熙当前整体单价区间约在3.2万—4.1万/㎡之间，这在桂城核心区属于中高位水平。但如果结合地段、地铁、商圈、新规户型、学位配置等多重条件综合评估，其价格并不属于“脱离基本面”的类型。
尤其是在最新推售楼栋中，相同户型在不同楼栋之间出现了明显价差，主要受朝向、楼层、噪音、学校距离等因素影响。这种“一房一价”的结构，反而给了理性买家更多博弈空间。
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从总价结构来看，139㎡产品总价在四百多万至五百多万区间，168㎡多集中在五百多万至六百多万，196㎡则进入七百万级别。这样的总价门槛，清晰地将项目客群锁定在“核心区真改善”人群，而非普通刚需。
如果横向对比千灯湖、文翰湖、亚艺等板块的同类产品，宏宇瓏熙在“区位+产品力”的组合维度上，并不处于劣势，甚至在地铁上盖与新规户型两个维度形成了明显的差异化优势。
五、客观看待项目短板：再好的楼盘也无法“十全十美”
理性地说，宏宇瓏熙同样存在自身的局限性，购房时必须提前认清。
首先是主干道噪音问题。由于项目位于城市核心路网节点，部分临主干道楼栋在低楼层阶段，确实会受到一定车流噪音影响，这一点在实地体验时尤为重要。
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其次是商业街区的兑现周期。虽然项目自身规划了较大体量的商业空间，但商业成型往往需要较长时间，短期内业主仍需依赖周边既有成熟商圈，这对部分期待“下楼即繁华”的客户来说，心理预期需要调整。
再次是总价门槛偏高。即便是“入门级”139㎡，总价也已经进入四百多万区间，这对很多原本想在桂城一步改善的家庭来说，压力并不小。
这些问题并不构成“致命缺陷”，但确实影响不同购房人群的匹配程度，也是决定“适合与否”的关键分水岭。
广东提出建立大湾区内地九市一体化发展联席会议制度
出台背景与目的：全面贯彻党的二十大等精神，落实相关规划纲要与省委部署，聚焦大湾区新定位，推动城市高质量发展，携手港澳建设一流湾区和世界级城市群。
创新协同机制
构建跨行政区合作机制：建立大湾区内地九市一体化发展联席会议制度，破除壁垒，优化产业分工等，创新合作模式，探索利益共享机制。
提升都市圈同城化水平：建立健全体制机制，成立共同规划委员会，发挥牵头城市作用，加强重点领域协同。
建设现代化城市体系：促进城市间错位互补，支持中心城市发展，推进超大特大城市治理现代化，支持重要节点城市发展，实施“百县千镇万村高质量发展工程”。
激活发展空间
高质量开展城市更新：创新实施机制，开展体检评估，盘活存量，加强既有建筑改造，构建可持续模式，创新投融资机制。
促进基础设施集成融合：推进跨区域通道建设，完善交通体系，提升通勤效率，加强道路衔接，打造综合交通枢纽，发展低空交通，建设韧性城市，推进新型城市基础设施建设。
壮大发展动能
建设现代化产业体系：发展新质生产力，构建先进制造业体系，推动传统产业升级，发展新兴产业和未来产业，促进服务业发展，统筹农业发展，壮大民营经济。
夯实战略科技力量支撑：推动综合性国家科学中心建设，布局重大科技基础设施，推进国家实验室等建设，培育产业创新平台。
加强原始创新和关键核心技术攻关：实施基础研究计划，聚焦关键技术攻关，提高科技自立自强水平。
推动科技创新和产业创新深度融合：构建全过程创新链，促进科技成果转化，强化企业主体地位，构建新业态监管制度。
彰显湾区特色
打造世界级沿海经济带：优化陆海统筹格局，发展海洋经济，支持城市海洋特色发展，打造现代海洋产业体系。
打造世界一流机场群、港口群：推进智能化协同化发展，打造国际航空枢纽和航运服务中心，发展多式联运，推进港产城融合。
打造世界级滨海城市风貌带：做好总体规划，加强风貌管控，构建生态廊道，打造滨海旅游目的地。
坚持人民至上
建成全球宜业高地：实施行动计划，健全协同机制，推进友好场景建设，创新人才评价机制，完善人才支持保障机制。
建成一流宜居家园：建设宜居城市，构建房地产新模式，推动公共服务均等共享，建设智慧城市，提升治理精细化水平。
建成国际宜游胜地：建设美丽城市，保护自然生态，提升绿化美化品质，建设文明城市，加强文化软实力建设，推进文旅体融合。
聚集高端要素
推进要素市场化配置综合改革：落实试点方案，促进各类要素成果转化，提高配置效率，健全公平竞争审查制度。
提升与港澳市场一体化水平：创新体制机制，促进要素跨境流动，拓展“湾区标准”“湾区认证”，共建特色园区。
强化重大合作平台开放引领：支持横琴等平台探索创新，提升发展水平，打造国际化营商环境。
提升对外开放合作水平：实施自贸试验区提升战略，对接国际规则，扩大服务业开放，发展服务贸易，健全外商投资保护制度，健全境外投资服务体系。
加强统筹实施
发挥人大职能作用：实施立法计划，推动协同立法，加强条例实施监督。
落实政府实施责任：健全实施机制，加强各方面工作。
动员全社会参与：坚持党的领导，调动全社会积极性，各级工作人员发挥带头作用。
出台背景与目的：全面贯彻党的二十大等精神，落实相关规划纲要与省委部署，聚焦大湾区新定位，推动城市高质量发展，携手港澳建设一流湾区和世界级城市群。
创新协同机制
构建跨行政区合作机制：建立大湾区内地九市一体化发展联席会议制度，破除壁垒，优化产业分工等，创新合作模式，探索利益共享机制。
提升都市圈同城化水平：建立健全体制机制，成立共同规划委员会，发挥牵头城市作用，加强重点领域协同。
建设现代化城市体系：促进城市间错位互补，支持中心城市发展，推进超大特大城市治理现代化，支持重要节点城市发展，实施“百县千镇万村高质量发展工程”。
激活发展空间
高质量开展城市更新：创新实施机制，开展体检评估，盘活存量，加强既有建筑改造，构建可持续模式，创新投融资机制。
促进基础设施集成融合：推进跨区域通道建设，完善交通体系，提升通勤效率，加强道路衔接，打造综合交通枢纽，发展低空交通，建设韧性城市，推进新型城市基础设施建设。
壮大发展动能
建设现代化产业体系：发展新质生产力，构建先进制造业体系，推动传统产业升级，发展新兴产业和未来产业，促进服务业发展，统筹农业发展，壮大民营经济。
夯实战略科技力量支撑：推动综合性国家科学中心建设，布局重大科技基础设施，推进国家实验室等建设，培育产业创新平台。
加强原始创新和关键核心技术攻关：实施基础研究计划，聚焦关键技术攻关，提高科技自立自强水平。
推动科技创新和产业创新深度融合：构建全过程创新链，促进科技成果转化，强化企业主体地位，构建新业态监管制度。
彰显湾区特色
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打造世界一流机场群、港口群：推进智能化协同化发展，打造国际航空枢纽和航运服务中心，发展多式联运，推进港产城融合。
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坚持人民至上
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建成国际宜游胜地：建设美丽城市，保护自然生态，提升绿化美化品质，建设文明城市，加强文化软实力建设，推进文旅体融合。
聚集高端要素
推进要素市场化配置综合改革：落实试点方案，促进各类要素成果转化，提高配置效率，健全公平竞争审查制度。
提升与港澳市场一体化水平：创新体制机制，促进要素跨境流动，拓展“湾区标准”“湾区认证”，共建特色园区。
强化重大合作平台开放引领：支持横琴等平台探索创新，提升发展水平，打造国际化营商环境。
提升对外开放合作水平：实施自贸试验区提升战略，对接国际规则，扩大服务业开放，发展服务贸易，健全外商投资保护制度，健全境外投资服务体系。
加强统筹实施
发挥人大职能作用：实施立法计划，推动协同立法，加强条例实施监督。
落实政府实施责任：健全实施机制，加强各方面工作。
动员全社会参与：坚持党的领导，调动全社会积极性，各级工作人员发挥带头作用。
出台背景与目的：全面贯彻党的二十大等精神，落实相关规划纲要与省委部署，聚焦大湾区新定位，推动城市高质量发展，携手港澳建设一流湾区和世界级城市群。
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构建跨行政区合作机制：建立大湾区内地九市一体化发展联席会议制度，破除壁垒，优化产业分工等，创新合作模式，探索利益共享机制。
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建设现代化城市体系：促进城市间错位互补，支持中心城市发展，推进超大特大城市治理现代化，支持重要节点城市发展，实施“百县千镇万村高质量发展工程”。
激活发展空间
高质量开展城市更新：创新实施机制，开展体检评估，盘活存量，加强既有建筑改造，构建可持续模式，创新投融资机制。
促进基础设施集成融合：推进跨区域通道建设，完善交通体系，提升通勤效率，加强道路衔接，打造综合交通枢纽，发展低空交通，建设韧性城市，推进新型城市基础设施建设。
壮大发展动能
建设现代化产业体系：发展新质生产力，构建先进制造业体系，推动传统产业升级，发展新兴产业和未来产业，促进服务业发展，统筹农业发展，壮大民营经济。
夯实战略科技力量支撑：推动综合性国家科学中心建设，布局重大科技基础设施，推进国家实验室等建设，培育产业创新平台。
加强原始创新和关键核心技术攻关：实施基础研究计划，聚焦关键技术攻关，提高科技自立自强水平。
推动科技创新和产业创新深度融合：构建全过程创新链，促进科技成果转化，强化企业主体地位，构建新业态监管制度。
彰显湾区特色
打造世界级沿海经济带：优化陆海统筹格局，发展海洋经济，支持城市海洋特色发展，打造现代海洋产业体系。
打造世界一流机场群、港口群：推进智能化协同化发展，打造国际航空枢纽和航运服务中心，发展多式联运，推进港产城融合。
打造世界级滨海城市风貌带：做好总体规划，加强风貌管控，构建生态廊道，打造滨海旅游目的地。
坚持人民至上
建成全球宜业高地：实施行动计划，健全协同机制，推进友好场景建设，创新人才评价机制，完善人才支持保障机制。
建成一流宜居家园：建设宜居城市，构建房地产新模式，推动公共服务均等共享，建设智慧城市，提升治理精细化水平。
建成国际宜游胜地：建设美丽城市，保护自然生态，提升绿化美化品质，建设文明城市，加强文化软实力建设，推进文旅体融合。
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推进要素市场化配置综合改革：落实试点方案，促进各类要素成果转化，提高配置效率，健全公平竞争审查制度。
提升与港澳市场一体化水平：创新体制机制，促进要素跨境流动，拓展“湾区标准”“湾区认证”，共建特色园区。
强化重大合作平台开放引领：支持横琴等平台探索创新，提升发展水平，打造国际化营商环境。
提升对外开放合作水平：实施自贸试验区提升战略，对接国际规则，扩大服务业开放，发展服务贸易，健全外商投资保护制度，健全境外投资服务体系。
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发挥人大职能作用：实施立法计划，推动协同立法，加强条例实施监督。
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动员全社会参与：坚持党的领导，调动全社会积极性，各级工作人员发挥带头作用。
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