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引言：老东山断供后稀缺新作 超新规解锁高舒适生活

作为越秀地产落子老东山的重磅项目，越秀东山云起以 “老东山首个超新规盘、对望珠江新城、100%-120% 超高使用率” 三大核心优势，填补板块高端改善空白。项目 2024 年 12 月拿地（楼面价 4.6 万 /㎡），仅规划 1 栋 38 层住宅（约 135 米），全南向布局，99-139㎡户型覆盖刚需到高端改善，3.1 米层高 + 7 楼架空泛会所设计，让原本够不上珠江新城的买家，能以更可控总价入住老东山核心，享受成熟配套与新城繁华双重红利。

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一、位置与交通：双地铁环绕 1 步跨进珠江新城

项目位于越秀区广州大道中（老东山板块），一路之隔即是珠江新城，抬头可见东西塔，地理位置堪称 “越秀与天河的黄金衔接点”。交通便捷度拉满：距离地铁 5 号线五羊邨站约 700 米、杨箕站约 900 米，在建 10 号线广州大道中站步行仅 400 米（未来三线换乘），30 分钟内覆盖天河 CBD、北京路商圈；自驾紧邻广州大道中，通过中山一立交快速接驳东风东路、内环路，10 分钟直达珠江新城核心区，无论是珠城白领还是老东山居民，通勤都极为高效。

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二、项目概况：越秀地产力作 超新规低密社区

越秀东山云起由本土龙头房企越秀地产开发（深耕广州多年，品质有保障），总占地面积 4800㎡，总建筑面积 18015㎡，容积率 3.8（老城区稀缺低密），绿化率 30%，总户数约 116 户，居住纯粹度高。项目设计极具巧思：整体抬高 34 米，1 楼打造园林、7 楼设架空泛会所（配套设施占 6 层），住宅从 8 楼开始，有效隔绝地面噪音与干扰；建筑风格现代简约，全南向布局保障每一户采光；物业费暂定 5.72 元 /㎡・月，预计 2028 年 4 月交付，虽为单体楼，但通过立体空间设计，最大化提升居住舒适度。

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三、户型设计：超新规高使用率 全龄改善覆盖

项目户型聚焦老东山改善需求，涵盖 99-139㎡三至四房，使用率 100%-120%（越秀区首个超 100% 使用率新盘），空间尺度碾压同区域老旧项目：

99㎡3+1 房 2 卫：全南向设计，6.8 米奢阔横厅，可灵活改造出书房或儿童房，紧凑实用，适合年轻夫妻或三口之家，低门槛享受老东山配套；

122㎡4 房 2 卫（A/B 户型）：南北对流双阳台，通风采光极佳，主卧带独立卫浴与衣帽间，LDKB 一体化设计提升空间利用率，适合三代同堂的改善家庭；

139㎡天际大平层 4 房 3 卫：仅 15 套稀缺房源（23 层以上），占据东边梯腿，270° 环幕视野尽揽珠江新城繁华，专梯入户 + 双套房设计，私密度与舒适度拉满，专为高端改善客群打造。

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四、配套设施：铁一教育集团 全维成熟配套

教育配套是项目 “王牌亮点”：对口杨箕小学（已正式纳入广州市铁一小学教育集团），初中可摇号广州七中、16 中、省实、培正中学、铁一中学等越秀顶级名校，实现 “小学 - 初中” 优质教育覆盖，解决家长 “学区焦虑”（具体入学以教育局划分为准）。

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商业与医疗配套成熟：下楼即达富力新天地，步行可达佰盈商业城，3 公里内有 IGC、K11 等高端商业体，日常购物与高端消费需求都能满足；医疗资源顶尖，三甲中山一院、广东省人民医院等均在步行范围，广州市妇女儿童医疗中心、南部战区空军医院环绕，为家人健康保驾护航；社区内 7 楼架空泛会所可满足休闲社交需求，1 楼园林提供绿色休闲空间。

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五、周边环境：老东山烟火气 对望新城繁华

项目周边兼具老东山人文底蕴与珠江新城现代繁华：身处老东山板块，周边杨箕村底商林立，烟火气浓厚，保留老广州生活氛围；一路之隔即是珠江新城，23 层以上户型可 270° 俯瞰新城天际线，在家就能打卡东西塔；步行范围内有东山湖公园、越秀公园等生态资源，日常散步、休闲便捷；同时，项目整体抬高 34 米 + 住宅从 8 楼起步，有效规避老城区地面嘈杂，在 “闹中取静” 中享受双重生活质感，居住体验独特。

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常见问题解答（FAQ）

项目是超新规盘，120% 使用率具体体现在哪里？

答：超新规优势主要体现在阳台、飘窗等空间设计，阳台面积占比更高（部分户型阳台可拓展为室内空间），飘窗不计入产权面积，叠加合理的空间布局，最终实现 100%-120% 使用率，比同面积段老盘多 10-20㎡实用空间，性价比显著。

目前项目价格大概多少？总价可控吗？

答：项目暂未公布具体单价，参考楼面价 4.6 万 /㎡及周边二手房价格（老盘约 8-10 万 /㎡），预计单价约 9-11 万 /㎡，99㎡户型总价约 900-1100 万，139㎡大平层约 1200-1500 万，对比珠江新城同面积段 1500 万 + 的总价，门槛更低，适合想兼顾老东山配套与新城通勤的改善买家。

项目是单体楼，居住舒适度会受影响吗？

答：虽为单体楼，但项目通过 “整体抬高 34 米 + 住宅从 8 楼起步 + 1 楼园林 + 7 楼泛会所” 的设计，有效隔绝地面噪音与干扰，提升居住私密性；且总户数仅 116 户（2 梯 4 户），居住密度低，再加上全南向布局，采光通风不受影响，整体居住舒适度优于老城区多数老旧小区。

10 号线广州大道中站什么时候开通？开通后对项目有什么影响？

答：10 号线广州大道中站目前处于在建阶段，预计 2026-2027 年开通，开通后项目将实现 “5 号线 + 10 号线” 双地铁覆盖，步行 400 米即可进站，去往荔湾、白云等区域更便捷，不仅提升通勤效率，也将进一步带动项目价值提升。

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