未来10年,你的房地产资产该如何布局?

接下来2年，房价不允许在统计数字上涨价，已是政治挂帅的任务。

但是，通货膨胀上行，也是长期不可遏的趋势。

未来十年，房产依然是城市中产家庭，最当用心的配置。

但是怎么配，成为中产家庭的一个高智力题。

①

城市分化，你要了解的趋势

在2015年之前，中国内地，没有房地产。

只有香港、深圳，有过房地产。其中，一个城市有过50年房地产的跌拓周期（香港）；一个城市有过10几年房地产跌拓周期（深圳）。

在2002年的时，芳姐所在的国际大公司的香港名校毕业的同事，也并不太敢在香港买楼。那时候，香港经济正波涛诡异、房价阴跌，芳姐的香港领导，很淡然的就移民了伦敦。现在看，他显然是错过了香港楼市的抄底期，或许是错过了山顶豪宅增值一个亿的小目标；而当时芳姐所不能明白的，是为什么他要舍弃了亚热带区那么好的四季风和日丽，去寒冷雾度过阴雨生活？

2008年，深圳进行了一场房地产的深度调整这是一场，真正波及70后大众的楼市调整：

房价，原来可以涨、也可以跌。涨跌一年间。

有人，跌去大把身家，从此不敢再入楼市。

有人，抄底赚了大把身家，自然2015后勇做楼市建仓主力军。

自此，2009年以后的深圳楼市，甚为克制：大盘以每年10-15%的速度低调爬坡，热点板块以3、4年的翻倍速度、实现个盘级的增值神话。

城市里的人们，也很乐意，谨慎地参与这个以自住为主、又兼顾投资观点博弈的游戏：买对板块、买对楼盘，就能涨得比别人多点。

那时候在深圳，买房是一个智力活：靠得是眼界和跑盘的勤力。

在2000-2008年，华东地区，是事实上的中国楼市领涨区。

一笔客观的数据是，2000年前后，浦东一些高层房的房价仅在4、5千左右。

而，深圳布吉的房价，也在这个价位了。

一眨眼到2008年，上海的明星板块的房价，当然比深圳罗湖、布吉贵。

在2002年，单以选择置业城市来说，买上海、杭州、宁波，在涨幅倍数上都可能比买深圳好。

更不用说，江浙沪城市群的房价走势，都比东莞这个珠三角城市好。

只是，彼时深圳恰好一路向西。

4-6千的价格买入南山、宝中的，后来都一口气飙涨很多。

看起来，似乎也没落后与长三角。跟上海比，也不失色。

但运气，似乎在2008年以后，就悄然离开了长三角。

本以为承包了珠三角产业“升级化转移”的长三角，竟突然之间，就落入了“外资撤离”、“传统停滞”的尴尬。

所以，2008年以后，长三角城市群的房价，都没怎么动！

以致，在2016年初，眼望着深圳房价在2015年翻番的杭州人，会沮丧的认为杭州有了阿里也没变得了不起：从统计数据而言，杭州在2016年以前，价格已停滞10年。

在2012年以前，杭州房价在一些年份，是跟上海差不多、甚至更高贵。

但2012年以后的上海，房价一骑绝尘，抛开杭州几个倍数级。

城市之间，不可能长期存在不合理的价格差。

到了2016-2017年，中国一众优秀二线城市，都你追我赶、热烈的补涨短期内1、2倍的翻。一下子，血洗了前辱，在房价上，个个冲锋跑入中国top 20榜：

老百姓虽然痛恨房价涨得买不起，但是又偏爱势利眼地认为不涨的城市是不值钱的城市。

补涨固然是开心的，但是2017年-2018年的中央18道金牌下来，把楼市直接彻底打趴——楼市调控力度，毫不含糊。

房地产就是个政策市：短线走势完全看天吃饭。

所以，从2017年开始，房价首先从京沪开始降；2018年开始，深圳房价被喊停、并实现了n月连跌。

房地产3年大牛市的嘎然而止，已经是个结局。

接下来，不外乎是：

一、一线城市，继续被“按”住不能动。

二、二线城市轮动“停涨”，部分城市可能稍跌。

三、弱二线和三线允许适当速度去化，但是房价不能突出表现。

四、四五线城市，短期会棚改一批、补涨一批、去化一批；如果库存去化完毕，价格涨幅超过一倍，则也会轮次喊停。

两年之内，房地产看天吃饭。

房价被要求的是：统计数据上，决不能涨！

②

2年短线，不能轻视现金流的稳健

天命所在，人力难撼。

可以很遗憾的告诉大家，2年之内，中国楼市再没什么“短线一刀流接龙”之类的可能了。

一、一二城市，房价大概率是“滞涨”状态。  

城市依然卯足劲发展，城市资产的含金量依然义无反顾地持续增加。

但是，限购限贷限价限售限舆论，无数方法让楼市的暂停键一直按着。

所以，2年内很难表面上达成，城市整体层面的15%以上的年涨幅。

   如果是高杠杆的投资，所贷的款的利息就能吃掉8-15%的年化增值空间。

二、至少12个月内，金融贷款环境不会松弛。

也就是说，搞不到钱的人，继续搞不到钱。

以前能搞到一些钱的人，只能搞到一点点钱。

以前很容易能搞到钱的人，现在搞不到太多钱。

普遍都难很多。

不但难。

而且能搞到的金额少了、借款的期限短了、付出的利息高了。

   为了“统计数据不上升”这个核心目标，短期内“去杠杆”、金融贷款环境难放松。

三、二手房普遍难卖了，搞不好挂牌一年才能卖出去。

当市场冷下来，二手房交易的周期会变长。

   实际上，“限售”个两三年，也算不得啥。因为哪怕不限售，二手房也未必能1、2年卖地出去。

   当然，市场经常有，1、2个月就卖出去房的。

   但，2004年，芳姐卖一套房，最长用过6个月。

   但，2014年，芳姐卖一套房，最长用过12个月。

接下来，恐怕半年一年卖出去是常态了。

拿着一小笔钱，想冲入楼市短平快炒楼的，基本没戏了。

更杯具的是，这小笔钱投P2P、奶茶店，更容易没戏。

有小钱的白领和中产，是最难把钱投出去的群体了。

2、3年内之类，中国楼市较好的买法是：

一、打新。理由：

   1）政府限价，新房售价低于二手房。买到就是套利在手，虽然变现可能得熬5年。

   2）发展商促销。接下来，很多发展商手上缺钱，缺地厉害。促销手段肯定是推陈出新。

二、捡笋。理由：

新房都比二手房便宜了，二手房销售周期放长了，自然，急售的人只能便宜卖房了。

接下来，“持币”就是“王者”。

持币者，恭喜你！

③

5年价值，布局的是城镇化的惯性

但是，中国的发展会停滞么？

多么的弱智，才能相信14亿人口的大国，会因为川普几个Twitter，就返回贫困？

中国的产业基础已成。中国的内需市场已成。

在万般艰难的国际环境下，中国依然还能发展。而且，依然会卷起拳头，撸好几个重点城市：资源总是向要素集中！

所以：

1）中国的城镇化进程，不可逆。但是可能变慢。

2）中国的明星城市发展，不可逆。而且速度可能不会太低。

3）中国居住的更新换代，不可逆逆。人口继续由老破旧老城区迁入新城区。

如果放眼5年，在中国依然是布局城镇化：

1）布局主力城市，根据下个10年的优势产业集中因素，选择城市。

2）布局主力板块，城市太大、要寻找黑马板块，好产业在哪里、资金就投向哪里。

3）5年投资，你收获的依然是中国和核心城市的发展红利。

④

10年谋局，国运的博弈和货币的前途

5年，也就够资金进行一轮进入、出来。

保守点估计，5年一进一出，账面平均增值可能是50-100%。

这，离真正的暴利，还是有点远。

只是，房地产是最稳健的投资品之一。

放眼10年，中国的房地产又会如何？

经济，是为人服务的。人们需要的，是更好的生活。围绕民生，才能产生有好的经济产业。

而生活的载体，是家，是“住房”！

所以，房地产依然天生具有“经济的发动机”效能。

我们大量的高科技家电、安防、泊车、康体...产业，都需要靠房企的大量采购来达成市场规模。

更不用说传统的水泥、钢材、建材、装修...这些上下游产业链，是如何地依赖房地产业。

房地产与国运，是量子纠缠状态。

80后、90后的普遍高素质，他们不会让中国国运掉头向下的。

而积极的财政政策，离不开积极的货币政策。

大量的货币，将继续投入到棚改、海绵城市、森林城市、智能城市...及各种海陆空基建、高科技基础产业建设。

货币投放继续增长，大概率10年后货币不如现在值钱的。

现在48块一碗的Mall里的网红牛肉面，10年后可能88块一碗也不被认为贵。

所以，房产未来10年的布局观，就是：

通货膨胀的对冲投资，然后绑定把国运！

买新房，有许多的价差策略；

一种，是买势

一种，是买价值

一种，是买价差